2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策》高频考点 - 图文 (2)

4.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控。（P94） 第三节 房地产经营管理

1.以出让方式取得土地使用权的转让条件（P96）

2.以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。（P96）

3.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（P97） 4.商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（P98）

5.禁止发布房地产广告的几种情形：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；（3）司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得预售许可证的预售房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准、经验收不合格的；（8）其它情形。（P100）

6.房地产广告表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离。（P100） 7.预售、预租广告不得涉及装修装饰内容。（P100）

第六章 房地产交易管理制度与政策

1.住宅交易手续费（P104） 转让 租赁 按住房建筑面积收取 新建：3元/m2，转让方承担，经济适用房减半收取 存量：6元/m2，双方各承担50% 按套收取，每套100元，由出租人承担 第三节 商品房销售管理

1.商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房实行预售许可制度，取得《商品房预售许可证》，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。（P110）

2.未取得预售许可证的，不得进行商品房销售或发布广告；不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、预定款等费用；不得参加任何展销活动。（P111）

3.开发商应当与承购人签订书面预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理预售合同登记备案手续。（P112） 4.商品房现售的条件：（1）开发企业具有营业执照和资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4） 已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。（P112） 5.商品房销售中禁止的行为。（P113） （1）开发企业不得在未解除买卖合同前，将合同标的物的商品房再次销售给他人。 （2）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 （3）不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用。 （4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 6.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按***内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。（P115） 7.面积误差比=（实测面积-预测面积）/预测面积。（P115） 8.面积误差处理的基本原则（合同无约定时）（P115） 面积误差比≤3% 据实结算 买房人退房 开发企业自解除合同送达之日起15日内将已价款利息 实测面积＞预测面积 面积误差比＞3% 买房人不退房的 面积误差比3%之内的房价款由开发企业承实测面积＜预测面积 面积误差比3%以内的3%部分，房价款由开9.发生合法的规划设计变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。（P116） 第四节 房屋租赁管理

1.不得出租的情形：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3） 违反规定改变房屋使用性质的；（4）其他。（P117） 2.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。（P118） 3.租赁期不得超过20年，超过20年部分无效。（P118）

4.在租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。（P119）

5.经出租人书面同意，可以转租，订立转租合同，也应备案。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。（P120）

第五节 房地产抵押管理

1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（P121）

2.《物权法》规定不得抵押的财产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。（P122）

3.《城市房地产抵押管理办法》规定不得抵押的财产：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（5）依法不得抵押的其他房地产。（P122） 4.房地产抵押的一般规定（P122-124）

（1）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；

（2）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （3）订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）；抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 5.法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括：（1）发包人拖欠承包人的建筑工程价款；（2）已抵押担保的债权数额。（P125） 6.房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。市场价格变化较大时，可缩短。（P125）

7.最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。（P126） 8.抵押权人的债权确定的情形：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。（P126）

9.抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。（P126）

10.抵押权为价值权而非实体权。（P126）

11.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足由债务人清偿。（P127） 12.同一房地产设定两个以上的抵押权时清偿顺序：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；（2）顺序相同时，按照债权比例清偿；（3）已登记的先于未登记的受偿；（4）均未登记的，按照债权比例清偿。（P127）

13.抵押合同签订后地上新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（P127）

14.法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期。（P128）

第七章 不动产登记制度与政策

第二节 不动产登记类型和程序

1.本登记：初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。（P134）

2.预登记：是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。（P136）

3.不动产所有权登记：如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分。（P136）

4.不动产他项权利包括用益物权和担保物权，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权；不动产担保物权为抵押权。在建工程抵押属于抵押权登记的范畴。（P136）

5.在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。（P137）

6.不动产登记机构职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。

不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。（P138-139）

7.不动产登记程序有申请、受理査验、登簿发证。（P139）

8.可以由当事人单方申请不动产登记的情形：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。（P139）

9.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（P140） 10.不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。（P141）

第三节 房地产测绘

1.成套房屋的建筑面积＝套内建筑面积+共有建筑面积的分摊，套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。（P146）

2.不应分摊的共有建筑面积：（1）独立使用的地下室、车棚、车库；（2）作为人防工程的地下室、避难室；（3）用作公共休憩、绿化等场所的架空层；（4）为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；（5）建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房；（6）建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房。（P147）

第八章 房地产中介服务管理制度与政策

第三节 房地产估价执业资格制度 1.特殊情况的注册（P165） 特殊注册申请人 离退休人员 大专院校、科研院研究人员 外国人和台港澳人员 提供资料 离退休证明 外国人就业证书或台港澳人员就业证书 所在单位同意其在房地产估价机构注册的书面意见 2.注册房地产估价师禁止行为：（1）同时在2个或2个以上的房地产估价机构执业；（2）以个人名义承揽房地产估价业务。（P168） 3.注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3 倍以下且不超过3 万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究別事责任。（P170） 第九章 物业管理制度与政策

第一节 物业管理概述

1.物业管理的基本特征：社会化；专业化；市场化。（P189） 2.业主的建筑物区分所有权——业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。（P191） 区分所有权构成 专有部分的所有权 共有部分的共有权 共有部分的共同管理权 内涵 业主享有占有、使用、收益和处分的权利 业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他享有权利、承担义务，不得以放弃权利来不履行义务 业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主3.建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记为特定业主所有权的客体。（P191） 4.《物权法》对建筑区域内的车位、车库的所有权归属的规定（P192） （1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；

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