课时2 第一章 建设项目投资估算与财务评价

第一章 建设项目投资估算与财务评价

本章授课思路：考试大纲→基础知识点详解与专项训练（考点频率较高知识点）→综合知识点剖析与典型案例讲解→其他知识点与相关案例解析

第一步：考试大纲

通过本科目考试，主要测查应考人员综合运用《建设工程造价管理》、《建设工程计价》和《建设工程技术与计量》等科目的知识，分析和解决建设工程造价实际问题的执业能力。包括： 1.建设项目投资估算； 2.建设项目财务评价；

3.建设项目不确定性分析与风险分析。

第二步：基础知识点详解与专项训练 基础知识点1:建安工程费

（1）目标：重点掌握《建筑安装工程费用项目组成》建标[2013]44号建筑安装工程费用的构成及计算。 （2）详解

1）建安工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。

2）建安工程费按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。

（3）相关科目关联：《建设工程计价》 （4）专项训练 训练1：某单位的投标报价构成如下：分部分项工程费为16100.00万元，措施项目费为1800.00万元，安全文明施工费为322.00万元，其他项目费为1200.00万元，暂列金额为1000.00万元，管理费10%，利润5%，规费为1%，税金3.41%，最后中标。

问题：列式计算该单位的中标造价是多少万元（保留两位小数），根据工程项目不同建设阶段，建设工程造价可划分为哪几类？该中标造价属于其中哪一类？

【答案】中标造价=（分部分项工程费为16100.00万元+措施项目费为1800.00万元+其他项目费为1200.00万元）（1+1%）（1+3.41%）=19948.82万元

根据工程项目不同的建设阶段，建设工程造价可以分为如下6类：（1）投资估算；（2）

概算造价；（3）预算造价；（4）合同价；（5）结算价；（6）决算价。该中标造价属于合同价。

训练2：已知B项目为某甲级医院门诊楼，某施工单位拟投标此楼的土建工程。造价师根据该施工企业的定额和招标文件，分析得知此楼需人、材、机合计为1300万元（不包括工程设备300万元），假定管理费按人、材、机之和的18%计，利润按4.5%计，规费按6.85%计，综合税率按3.51%计，工期为1年，不考虑风险。 列式计算B项目的建筑工程费用（以万元为单位）。（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

【答案】B项目人、材、机（含工程设备）=1300+300=1600万元 管理费=1600×18%=288万元

利润=（1600+288）×4.5%=84.96万元

规费=（1600+288+84.96）×6.85%=135.15万元

税金=（1600+288+84.96+135.15）×3.51%=73.99万元

建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+73.99=2182.10万元

第1页

训练3：某公司拟投资建设某三层办公楼，经分析，该楼建筑工程分部分项费用为2580964.66元，装饰装修工程分部分项费用为1842219.7元，安装工程分部分项费用为1625742元，办公楼措施项目合计为1515908.81元，暂列金额为800000元，专业工程暂估价为12000元，钢筋为暂估材料，甲方供材，暂估价为4000元/t，计日工为4760元，规费为346537.14元，税率按3.48%计。 计算该办公楼的建筑安装工程费用。（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

【答案】分部分项费用=2580964.66+1842219.7+1625742=6048926.36元 措施项目费用=1515908.81元

其他项目费用=800000+12000+4760=816760元 规费=346537.14元

税金=（6048926.36+1515908.81+816760+346537.14）×3.48%=303739元

建筑安装工程费用=6048926.36+1515908.81+816760+346537.14+303739=9031871.31元=903.19万元

2

训练4：C项目为拟建一条化工原料生产线，所需厂房的建筑面积为6800m，同行业已建类似项

2

目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。

列式计算C项目厂房的建筑安装工程费用（以万元为单位）。（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

【答案】 思路1：

6800×3500×（1+18.26%×0.25+57.63%×0.32+9.98%×0.15+14.13%×0.2） ＝6800×3500×1.27＝3022.6万元 思路2：

对于C项目，建筑工程造价综合差异系数：

18.26%×1.25+57.63%×1.32+9.98%×1.15+14.13%×1.2＝1.27 C项目的建筑安装工程费用为： 6800×3500×1.27＝3022.6万元

基础知识点2:进口设备购置费

（1）目标：重点掌握采用装运港船上交货方式下的进口设备购置费的构成及计算。 （2）详解

1）进口设备购置费=抵岸价+国内运杂费

2）抵岸价（原价）=离岸价格（货价）（FOB）+国际运费+（国际）运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+消费税+增值税+海关监管手续费+车辆购置税

3）（建设项目进口设备）抵岸价（原价）=离岸价格（FOB）+国际运费+（国际）运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税 其中：

国际运费=FOB×运费率

国际运输保险费=（FOB+国际运费）×保险费率/（1-保险费率） 到岸价（CIF）=FOB+国际运费+运输保险费 银行财务费=FOB×银行财务费率

第2页

外贸手续费=CIF×外贸手续费率 关税=CIF×进口关税税率

增值税=（CIF+关税+消费税）×增值税率

4）国内运杂费=国内运输费+国内装卸费+国内包装费+国内供销手续费+采购保管费 注意： 采购保管费=（进口设备原价+国内运输费+国内装卸费+国内包装费+国内供销手续费）×采保费率＝入库前价格×采保费率

（3）相关科目关联：《建设工程计价》 （4）专项训练

A项目所需设备为进口设备，经询价，设备的货价（离岸价）为1500万美元，国际海洋运输公司的现行海运费率5%，国际海运保险费3‰，银行手续费率、外贸手续费率、关税税率和增值税率分别按5‰、1.5%、17%、25%计取。国内供销手续费率0.4%，运输、装卸和包装费率0.1%，采购保管费率1%。美元兑换人民币的汇率均按1美元=6.2元人民币计算。 列式计算A项目进口设备购置费（以万元为单位）。（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。 答案：

1）货价（FOB）价=1500万美元 2）海运费=1500×5%=75万美元

3）海运保险费=（1500+75）×3‰/（1-3‰）=4.74万美元 4）到岸价（CIF）价=1500+75+4.74=1579.74万美元 5）银行手续费=1500×5‰=7.5万美元

6）外贸手续费=1579.74×1.5%=23.7万美元 7）关税=1579.74×17%=268.56万美元

8）增值税=（1579.74+268.56）×25%=462.08万美元

9）抵岸价（原价）=1500+75+4.74+7.5+23.7+268.56+462.08=2341.58万美元=2341.58×6.2=14517.80万元

10）进口设备购置费

=14517.8×（1+0.4%+0.1%）（1+1%）=14736.29万元 基础知识点3:基本预备费、价差预备费

（1）目标：重点掌握基本预备费和价差预备费的计算公式 （2）详解

1）预备费＝基本预备费＋价差预备费

2）基本预备费＝（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费）×基本预备费率=（工程费+工程建设其他费）×基本预备费率

m0.5t-1

3）价差预备费P＝∑It[（1+f）（1+f）（1+f）-1] I t—建设期第t年的投资计划额（与教材一致）

实际工程建议：可按中价协（2007）003号，《建设项目投资估算编审规程》中关于价差预备费的公式，I t是指估算静态投资额中第t年投入的工程费用（设备及工器具购置费+建安工程费）。 n---建设期年份数

f—建设期年均投资上涨率

m—建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：年）

0.5

该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f） 是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。

（3）相关科目关联：《建设工程计价》

第3页

（4）专项训练

某建设项目在建设期初的建安工程费和设备工器具购置费为45000万元。该项目建设期为三年，投资分年使用比例为：第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%。建设期贷款利息为1395万元，建设工程其他费用为3860万元，基本预备费率为10%。建设前期年限按1年计。

计算该项目的基本预备费、建设期的价差预备费及该项目预备费。 答案：

1）基本预备费=（45000+3860）×10%=4886万元 2）价差预备费：

10.51-1

第一年价差预备费＝（45000+4886+3860）×25%×[（1＋5%）（1＋5%）（1＋5%）-1]＝ 1020.23万元

10.52-1

第二年价差预备费＝（45000+4886+3860）×55%×[（1＋5%） （1＋5%）（1＋5%）-1]＝3834.75万元

10.53-1

第三年价差预备费＝（45000+4886+3860）×20%×[（1＋5%） （1＋5%）（1＋5%）-1]＝2001.64万元

价差预备费＝1020.23＋3834.75＋2001.64＝6856.62万元 3）预备费＝4886＋6856.62＝11742.62万元 基础知识点4：建设期利息的计算及还贷

（1）目标：熟练掌握建设期贷款利息的计算及不同还款方式下的还款本金、利息计算，填写还本付息表。 （2）详解

说明：建设期均衡贷款，建设期只计息不还，运营期按合同约定还；建设期、运营期、计算期的不同。

1）建设期年贷款利息＝（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率 2）名义利率与实际利率之间的关系：

m

i=（1+r/m）-1 式中：

i：实际利率 r：名义利率

m：名义利率所标明的计息周期内实际上复利计息的次数。

结论：从公式可知，当m＝1时，实际利率等于名义利率；当m>1时，实际利率大于名义利率，而且m越大，两者的差异越大。 （3）还款方式

①运营期内某几年等额还本，利息照付：

每年应还等额的本金=建设期内本利和/还款年限 ②运营期内某几年等额还本付息：

4）还本付息表

表1.1 某项目借款还本付息表 单位：万元

1 年初借款余额 第4页

2

3 4 5 6

当期还本付息 其中： 期末借款余额 还本 付息 （3）相关科目关联：《建设工程计价》 （4）专项训练

训练1：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。

答案：

第1年贷款利息=300/2×6%=9（万元）

第2年贷款利息=［（300+9）+600/2］×6%=36.54（万元） 建设期借款利息=9+36.54=45.54（万元）

训练2：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。

答案：

4

实际利率=（1+6%/4）-1=6.14%

第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21（万元）

第2年贷款利息=［（300+9.21）+600/2］×6.14%=37.41（万元） 建设期借款利息=9.21+37.41=46.62（万元）

训练3：某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。

答案：

第1年贷款利息=300/2×6%=9（万元）

第2年贷款利息=［（300+9）+600/2］×6%=36.54（万元）

第3年贷款利息=（300+9+600+36.54）×6%=56.73（万元） 建设期借款利息=9+36.54+56.73=102.27（万元）

训练4：某项目建设期2年，运营期6年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%。项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。 问题：

（1）列式计算建设期贷款利息。

（2）列式计算各年应还本金与利息额。 （3）填写还本付息表。

答案：

（1）建设期借款利息：

第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）

第2年贷款利息=［（500+15）+500/2］×6%=45.90（万元） 建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）

（2）运营期各年应还本金与利息：

建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9万元 运营期每年应还本金＝1060.9/6＝176.82万元 运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65万元

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