淮住建发〔2011〕68号 细则及附件 - 图文

淮安市住房和城乡建设局文件

淮住建发?2011?68号

关于印发淮安市市区国有土地上房屋 征收补偿估价技术细则（试行）的通知

清河、清浦区住房和城乡建设局，经济开发区建设房管局，各有关单位：

现将《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）》印发给你们，希认真贯彻执行。

二○一一年三月二十九日

淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则

（试 行）

第一章 总 则

第一条 宗旨、目的：为贯彻《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，规范国有土地上房屋征收补偿估价的相关事项，合理体现被征收房屋的价值，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。

第二条 适用范围：在本市清河区、清浦区、经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。

第三条 估价机构：负责国有土地上房屋征收估价工作的房地产估价机构（以下简称估价机构），应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产估价资质。

第四条 估价人员：负责国有土地上房屋征收估价工作的专业人员，应当是符合本细则（试行）第三条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。

第五条 估价对象：为征收项目范围内的合法房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条 估价目的：统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第七条 估价时点：为《房屋征收决定》公告之日。

第八条 价值标准：是不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。

第九条 价值构成：为被征收房屋的房地产市场价值，不包含搬迁补偿、临时安臵补偿和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿。

第十条 估价程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.查阅相关资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.参照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写估价报告；6.汇总相关资料，提交估价报告；7.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十一条 估价结果表达形式：估价结果通过分户的房地产估价报告反映，货币单位应精确到人民币元。

第十二条 估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿工作结束时止。

第二章 房屋性质认定及分类

第十三条 房屋性质认定：依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条的规定，

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房屋性质以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准。但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照营业用房评估，具体按本细则（试行）第十七条的规定执行。

第十四条 房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件六。

第三章 估价方法及应用

第十五条 住宅房屋估价方法：一般住宅房屋应采用市场比较法（基准价格修正方式）评估。一些较为特殊的住宅房屋，在无法适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。一般住宅基准价格修正方式评估的基本公式为：

评估价格V?V0?K

V0为基准价格，即按附件二要求设定的标准样本住宅的市场评估价格；

K 为实体修正综合系数；

第十六条 住宅房屋估价技术路线：基准价格修正方式评估的技术路线为： 1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件二；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：

100(Ki2)1001001n基准价格V0 = ?VSi ××××

(Ki1)100(Ki31)(Ki32)ni?1Vsi—可比实例价格，n为可比实例的个数；

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该Ki1—交易情况修正系数。系数取100；

Ki2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况，参照当地相关价格指数确定；

Ki31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三；

Ki32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；

3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”的房地产实体状况因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

计算公式为：

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(K'i31) 100K'i31─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三。

第十七条 “住改非”房屋参照营业用房估价方法：

本细则（试行）第十三条所述 “住改非”房屋参照营业用房评估的方法，共分为三种情况：

1、沿街 “住改非”底层房屋。根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和作为实际营业部分的征收补偿价格；具体权重系数选取及主要街道名称参见附件五。

2、非沿街 “住改非”房屋。其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件五。

3、沿街 “住改非”非底层房屋。增加补偿的具体办法同非沿街 “住改非”房屋。

第十八条 非住宅营业用房估价方法：首选市场比较法进行估价。因实例无法收集等具体原因无法适用市场比较法时，应采用收益法进行估价。收益法估价的细则另行制定。

第十九条 非住宅非营业用房估价方法：首选市场比较法进行估价。因实例无法收集等具体原因无法适用市场比较法时，应采用成本法进行估价。成本法估价的细则另行制定。

评估价格Vi = 标准样本住宅基准价格V0 ×

第四章 其他估价问题处理

第二十条 “地大于房”的估价：对被征收住宅土地使用面积大于房屋建筑面积的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

1.“地大于房”面积＝合法土地面积－合法房屋建筑面积

2.“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L 当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。

基准地价由评估机构依据市国土部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。

3.“地大于房”土地总价＝Wד地大于房”面积

第二十一条 非住宅房屋划拨土地估价：被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，评估中应将其国有土地使用权出让金的部分予以扣除，该出让金数额为其国有土地使用权市场评估价的40%。

第二十二条 临时建筑和在建工程估价：对未超过批准期限的临时建筑，应采用成本法评估其建筑物残值。对在建工程，应采用成本法进行评估。在建工程的建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；对在建工程的土地进行评估时，应以政府管理部门批准的用途、参数、规划设计方案等为依据。

第五章 估价报告

第二十三条 出具报告要求：估价机构应按《房地产估价规范》规定的格式，参照本细则（试行）的具体要求出具估价报告。

第二十四条 签名盖章：出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构法人单位公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地

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产估价师和加盖公章的估价机构，应对估价报告的内容和结论负责。

第二十五条 报告装帧：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第六章 估价工作准则

第二十六条 评估委托：被选定的估价机构应与委托单位签订评估委托协议。委托协议中应约定估价操作程序及时间安排等。

第二十七条 估价技术负责人：估价机构应确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人负责最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果承担责任。

第二十八条 现场勘察：估价机构应委派具有征收估价资格的专业人员到估价项目现场进行勘察、调查，并做好记录。现场勘察记录资料应作为征收估价测算和撰写估价报告的基础资料。

第二十九条 估价到户：估价人员到估价项目现场进行勘察、调查时应佩戴由房屋征收部门统一核发的《征收估价上岗证》，并应逐户逐项估价，做到实地勘测准确，估价到户。

第三十条 内部审核评议：估价机构应建立内部审核评议制度，通过开展对估价报告的审查、调整、复核、校对等内部审核评议工作，确保正式提交的估价报告准确无误。

第三十一条 报告提交：估价机构应在估价委托协议约定的时间内，向征收部门提交正式的分户估价报告，并由征收部门将分户估价报告送达被征收人。分户估价报告需经项目估价技术负责人签字认可。

第三十二条 报告解释与答疑：估价机构、估价技术负责人及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。

第七章 估价资料存档

第三十三条 存档内容：估价机构完成并出具估价报告后，应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）进行整理、归档并妥善保管。

1、评估委托协议； 2、征收决定公告；

3、估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料； 4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料； 5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料； 6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料； 8、与项目估价有关的其他资料。

第三十四条 保存期限：估价报告及有关资料一般应保存十年。

第八章 附 则

第三十五条 细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。 第三十六条 特种业务：房屋征收估价中涉及设备搬迁等特殊专业性技术评估的，估价机构应委托有资格从事该类业务的机构协助估价。

第三十七条 产权调换房屋估价：按照本技术细则（试行）实施。

第三十八条 其他县区：各县，淮阴区、楚州区可按照本技术细则（试行）执行，也可按本技术细则（试行）另行制定。

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