淮住建发〔2011〕68号 细则及附件 - 图文 (3)

附件四

住宅房屋评估中区位因素修正系数（Ki32）表

一、住宅房屋区位因素修正调节系数评分对照表

因素类别 征收 项目 周边 的大 环境 因素项目 内 容 自然环境 交通条件 教育医疗设施 考 察 项 目 自然景观、风向a11 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 公交线路情况a22 所在学区1公里内学校情况a31 医院及医疗机构分布情况a32 建筑小区布局与外形等a51 规划设计 建筑密度、外型等a52 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 物业管理 物业管理情况a61 住宅区配套设施 住宅区内配套设施完备程度a71 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 11 11 12 13 14 12 24 18 9 18 16 15 8 8 10 11 12 10 22 14 7 14 14 12 5 5 8 9 10 8 20 10 5 10 10 9 2 2 6 7 8 6 18 6 3 6 6 6 1 1 3 5 6 4 14 3 1.5 3 3 3 商业配套设施 重要商业配套设施a41 征收 项目 范围 内小 环境 以上评分等级数据的取值，可根据现场勘察的实际情况在每个分值上作±1的浮动。

二、住宅房屋区位因素调节系数评分等级对照表

序因素 号 项目 考察项 目内容 一等 二等 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 离主干道的距离在100-250米之间。 三等 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 离主干道的距离在250-400米之间。 距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。 四等 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 五等 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道的距离在500米以上。 自然 公认的自然环景观、 境优越地区。 风向 1 自然 环境 空气 污染、 噪音、 水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 靠近污染源或重噪音源。 离主干道的距离在400-500米之间。 离市区 离主干道的距主干道 离在100米以的距离 内。 2 交通 条件 距离公交站距离公交站点点50-100米公交线 50米内，有4内，至少有2路情况 条以上重要公条重要公交交线路。 线路。 距离公交线路的距离在距离公交线200-400米之路的距离在间，至少有1400米以上。 条公交线路。 - 11 -

序因素 号 项目 考察项 目内容 所在学 区1公 里内学 教育 校情况 3 医疗 医院及 设施 医疗机 构分布 情 况 一等 属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 二等 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 三等 四等 五等 属于区级及以上重点中学一般中小学无中学或小（初中）和重学区。 学。 点小学学区。 距市级及以上距市级及以距市级及以距市级及以上距市级及以医院500米以上医院500米上医院1000医院1500米上医院2500内。 －1000米。 米－1500米。 -2500米以上。 米以上。 在800米范围在400-800米内有零散分在800米范围在1000米范范围内市级布的商业网内基本上无围内无商业商业设施较点，基本满足商业网点。 网点。 集中。 生活需求。 建筑散乱、没有布局一般，外布局一般，排任意布臵、外布局，且通行、形整齐，满足列不整齐，外型破旧杂乱、空地利用明显通风、日照等型较整齐。 拥挤。 不合理，外型破健康要求。 旧杂乱。 建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在40%-50%。 50-60%。 60%-65%。 65%以上。 绿地率在30%无公共活动以下，部分绿少量绿化，少无绿化，基本空间，出行通地和绿树，公量的公共活无公共活动道狭窄，小道共活动空间动空间。 空间。 弯曲。 较小。 半封闭物业无物管，无环有物业管理。 无物业管理。 管理。 卫管理。 在住宅区内在住宅区内在住宅区内在住宅区内具备供热、宽具备宽带网、具备宽带网、具备有线电带网、有线电有线电视线有线电视线视线路、上下视线路、燃气路、燃气管路、上下水管水管道和住管道、上下水道、上下水管道和住宅区宅区道路等管道、污水管道、污水管道道路等配套配套设施。 道、消防和小和住宅区道设施。 区道路等配路等配套设套设施。 施。 在400米范围商业 重要商 内有大型的市4 配套 业配套 级商业配套设实施 设 施 施。 建筑 布局、 小区 与外 形等 建筑 密度 绿化率、 室外公 共活动 空间与 绿化景观 物业管 理情况 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 建筑密度40%以下。 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 5 规划 设计 6 物业 管理 住宅 区配 7 套设 施 全封闭物业管理。 在住宅区内具备小区智能化、供热、供冷、宽带网、有线电视配套完 线路、燃气管善程度 道、上下水管道、污水管道、消防和小区道路等配套设施。 三、 住宅房屋基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：

1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定。住宅房屋区位因素调节系数Q＝??aij；其中：f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，

i?1j?17fif7＝1。

2、可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝

QS?100。其中：QOQS为可比实例区位因素调节系数，QO为标准样本住宅区位因素调节系数。

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附件五

“住改非”房屋评估的部分资料、系数和标准

一、营业用房主次干道对照表

区 类 主次干道道路名称 淮海路、承德路、北京路、西安路、翔宇大道、大治路、利苑路、漕运路、昌盛路、交通路、银川路、工农路、清河路、勤政路、老繁荣路、爱民路、桑园路、师院路、和平清河区 路、健康路、中经路、建设路、灰场路、学院路、上海路、青年路、韩侯大道、军营西路、丰登路、清江机电路、汇通路、运河西路、圩北路、针织路、公园路、拥军路、八二路、大同路、富北路、飞乐路、南昌路、水渡口大道、飞耀路。 淮海路、承德路、北京路、清浦路、徐家湖路、港口路、新民路、前进路、城西路、西安路、化工路、天津路、东西大街、延安路、花街、解放路、大庆路、人民路、淮三路、清浦区 环城路、石桥路、轮埠路、航运路、明远路、枚皋路、枚乘路、柯山路、金象路、通甫路、清安路、河南路、南港路。 经 济 翔宇大道、珠海路、韩泰路、厦门路、深圳路、海口路、南昌路、苏州路、济南路、天开发区 参路、正大路、机场路。 二、沿街 “住改非”房屋权重系数表

2年 经 营 1-2年 以上- 年 限 4年 营业房 性 质 权 重 住宅房 性 质 权 重 0.1 0.2 4年 以上- 6年 0.3 6年 以上- 8年 0.4 8年 以上- 10年 0.5 10年 以上- 12年 0.6 12年 以上- 14年 0.7 14年 以上- 16年 0.8 16年 以上- 18年 0.9 18年 以上 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 三、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表

经营 年限 1-2年 2年 以上- 4年 4年 以上- 6年 6年 以上- 8年 8年 以上- 10年 10年 以上- 12年 12年 以上- 14年 14年 以上- 16年 16年 以上- 18年 18年 以上 补偿 标准 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 500.00 （元/㎡） - 13 -

附件六

房屋用途分类表

一、住宅房屋用途分类表

成 套 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布住宅 住 宅 局明确，有独立的厨卫设施等。 房屋 非成套 上述成套住宅以外的住宅房屋。 住 宅 二、非住宅营业用房用途分类表

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大商场类 跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途建 筑 之用。 商铺类 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、建 筑 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街商务类 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形建 筑 式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多娱乐类 为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设建 筑 施较复杂。 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生旅馆类 间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、建 筑 规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混餐饮类 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮建 筑 类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 非 住 宅 营 业 用 房 三、非住宅非营业用房用途分类表

非 营 业 性 用 房 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，工业性 角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配建 筑 式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有办公性 走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。建 筑 室内普通装修。 公共性 以图书馆、博物馆等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢建 筑 混或砖混房屋。 - 14 -

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