连云港市物业服务收费管理实施办法及收费标准(2)

物业服务收费

对未成立业主委员会及未参加前期物业服务招投标的普通住宅小区，其前期物业公共服务收费标准由物业服务企业报当地价格主管部门核准，按普通住宅物业公共服务收费的一级标准执行。

第八条 实行市场调节价的已产生业主委员会的非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在服务合同中约定；未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定。

市价格和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费。

第九条 鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。以招投标方式获得前期物业服务的企业，其物业公共服务收费标准，应在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，凭中标通知书，到市价格主管部门备案后执行。价格主管部门和物业行政主管部门，应加强对招投标过程及之后价格行为的监督管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第十条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十一条 业主办理入住手续后6个月以上（含6个月）未入住的或入住后6个月以上（含6个月）未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳，但业主负最终责任。

第十二条 物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，未计入产权面积的附属房屋等不得收取物业公共服务费。 第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；尚未成立业主委员会的，由物业服务企业按实际发生的费用向业主合理分摊（空关房屋的业主按70%比例进行分摊）。

第十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

未经业主委员会或物业产权人、使用人代表同意，物业服务企业不得与有关部门签订有偿委托代收代缴服务合同、擅自代有关部门向物业产权人、使用人代收费用。

第十五条 物业公共服务费构成因素为：

⑴ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

⑵ 物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

⑶ 物业管理区域清洁卫生费用；

⑷ 物业管理区域绿化养护费用；

⑸ 物业管理区域秩序维护费用；

⑹ 物业服务企业办公费用；

⑺ 物业服务企业固定资产折旧费用；

⑻ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑼ 经业主大会同意的其他费用；

⑽ 合理利润；

⑾ 法定税费。

第十六条 市价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准时，应依法举行价格听证会，听取部分业主和物业使用人以及物业服务企业的意见。

第十七条 物业管理区域内受业主委员会委托，实施专人管理的机动车车位停放服务费，由物业服务企业书面向市价格主管部门提出申请，市价格主管部门按低于社会专门经营机动车停车场收费标准，本着补偿物业管理费用，并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。

第十八条 业主、物业使用人在装饰、装修房屋时，应在装修前与物业服务企业签订管理协议。为保证安全、保证房屋整体结构不被人为破坏，物业服务企业可向装修房屋的业主一次性收取按购房面积每平方米20元的保证金，待该业主装修完毕，经双方查验确无违反协议约定行为后，物业服务企业应在观察期二个月内，全额退还保证金。

对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业负责清运处置的，按购房面积每平方米2元收取装修人垃圾清运费。物业服务企业不得以任何形式向装修单位（个人）收取装修保证金和装修人员出门证工本费。

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