城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析

城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析

城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准

房屋买卖2010-04-01 14:41:59 阅读26 评论0 字号：大中小

来源：民事审判第五庭作者：民五庭管理员日期：2008-10-27 10:11:27 点击:1547

在农村房屋买卖中，买受人为城镇居民的占有相当大的比例，尤其是位于大、中城市周边的农村房屋。城镇居民购买农村房屋又可分为两大类型：一是购买一般农村私有房屋；二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“小产权房”。城镇居民购买农村房屋大量存在，已经形成为一个非常突出的现实社会问题和法律问题，必须予以面对。但是，立法机关在制定物权法时回避了这一问题。面对汹涌而来的城镇居民买卖农村房屋纠纷，法院不得不直面裁判此类案件，无法回避之。本文综合各方观点，对此类法律问题进行梳理，研讨其裁判基本规范。

一、关于城镇居民购买农村房屋合同效力的争论

关于城镇居民购买一般农村房屋的法律效力，在理论界仍然有较大的争议，形成有效论和无效论两种意见相左的观点。

（一）认为城镇居民买卖农村房屋合同有效观点及其理由

持有效论者认为，如认定房屋买卖合同无效，由双方当事人相互返还。则作为出卖人的村民会在多年后反悔，向法院主张确认房屋买卖合同无效，要求返还房屋。法院判决予以支持，实际上就等于让不守诺言者获益，让信守诺言者吃亏。看似依法裁判，却产生了悖理之事！因此只要不存在欺诈、胁迫等事由，对于自愿的行为，原则上就应肯定其效力，这是私法自治的要求。在法政策上，限制无效的滥用便具有正当性。主要理由如下：

（1）房与地在事实上的一体，并不意味着在法律上亦必然一体。房屋和土地是两个所有权的客体，是两个分别存在的“物”，这已为物权法所肯定。房和地既为两个物，则可以分别对待，而非必然一体成为交易的对象。

（2）个人所有的房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵犯；国家依照法律规定保护公民的私有财产权。公民个人对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。现行有效的法律法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。按照私法中的“法不禁止即属自由”原则，农民原则上可以向城市居民出卖自己的房屋。

（3）关于合同效力的认定，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。有些规范性文件虽然是以国务院名义发布，如果算不上行政法规，也不应作为依据。“不作为依据”不仅指形式层面在裁判文书中不援引，也包括实质层面在裁判过程中不参照适用。

（4）即使买卖合同涉及禁止集体土地流转而无效也是部分无效而非全部无效。因为房与地是两个物，涉及“地”的部分的意思表示无效，在法律上并不当然影响到“房”的部分的

搜索“diyifanwen.net”或“第一范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，第一范文网，提供最新高中教育城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析全文阅读和word下载服务。