城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析(4)

城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析

结合前述处理原则进行判断认定。[2]

7、城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

四、城镇居民买卖农村房屋合同被确认无效后的处理规范

在城镇居民购买农村房屋合同无效的情况下，法官必须面对无效民事行为所引起的法律后果问题。对此，法官应正确适用关于合同无效法律后果的法律规定，以及民法的公平合理原则和诚实信用原则，合理确定合同当事人的民事责任承担，妥善裁处纠纷。

（一）合同当事人各自返还因合同所取得的财产，不能返还者折价补偿

合同行为是典型的民事行为，关于民事行为无效和合同无效的法律后果，我国法律有明确的规定。《民法通则》第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。”《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据上述法律规定，买卖双方在房屋存在且没有被转让的情况下应当互负返还义务，这种所有物的返还实属物权的一种保护方式，其范围应为受领给付时的价值额，因为合同无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。

具体结合农村房屋买卖合同无效情形，应作如下处理：房屋出卖人应将其收取的合同约定的房屋价款返还给房屋买受人，买受人应将房屋原状返还给出卖人。在房屋被损毁而价值有所减损时，如果买受方对于房屋价值的减损存在过错，买受方则应当承担相应的赔偿责任；若买受方没有过错，则其仅在现存利益的范围内负返还责任即可。在房屋被二次或多次转让的情况下，合同被确认无效以后，如何返还财产？根据合同或债的相对性原则，我们认为没有必要将所有交易当事人追加为诉讼当事人参加诉讼，判令返还财产。如果受让的第三人为善意时，原房屋的所有人则只能采取债权的保护方式要求买受方返还不当得利；当买受方与受让第三人恶意串通时，原房屋的所有人则仍可基于物权的请求权向受让第三方索还房屋。

（二）按照合同当事人过错程度赔偿损失

在合同被确认无效后，应当按照过错原则确定当事人的民事责任。《民法通则》第61条、《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在城镇居民买卖农村房屋合同中，因为农村房屋和相应宅基地为限制流转物，法律法规和政策明确规定城镇居民不得买卖农村房屋，对此买卖双方当事人都知道或者推定应当知道，故买卖双方当事人对房屋买卖合同无效均有过错。但是，不可否认的是此类纠纷案件的缘起大多因为土地、房产的升值所诱发，在合同被确认无效的原因方面，主要是由于出卖方受利益驱动而违反了诚实信用原则，而这种“好讼行为”极大地影响了买受人的社会生活和社会秩序的稳定，不值得倡导。因此，在合同无效的过错认定方面，可以认定出卖人应对合同无效承担主要责任。

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