20140420东莞写字楼及商业发展现状(2)

东莞目前处于第三代写字楼时代，但城区已经在往第四代写字楼时代发展。

PART3.3—东莞市写字楼潜在供应分析 全部供应 片区 潜在供应 位置 供应面积 备注 南城宏图片 一期、二期数 101.2 区 据 东莞大道与 25.71 40%办公 鸿福路交界 总102.7万平 东莞大道与 53 米，其中商业 旗峰路交界 49.7万平米 10 90%办公 29.79 219.7

3 2

1

南城总部基地民营总部经济

2

黄旗1、2号地 南城嘉鸿项目 万达广场 总量预计

1

3

主要供应：未来供应主要集中在南城国际商务区，沿东 莞大道及鸿福路附近，本区供应约796863㎡(含出租)、 而总部基地未来则预计增加供应超过100万㎡地块 总部经济一期 总部经济二期 合计 土地性质 商业金融 商业金融 土地面积 55597 64131 119728 建筑面积 557163 454876.4 1012039

PART3.3—市场供求情况预测 按目前已知的潜在供应及库存情况分析，未来5-8年城区大约有257万平 方米左右的写字楼供应量。如果按现在的市场消化速度至少要12年左右 的时间。 由于东莞目前正处于升级转型阶段，未来几年第三产业将保持较快的增

长速度。按2013年第三产业就业人口为80万预计，预计平均增长率为6%,到2022年就业人口将增加55万。假设其中60%的人需要在写字楼办公 ，人均办公面

积为15平方米，未来的新增的办公楼需求将达到495万平 方米。只要有50%的新增需求集中在主城区，在未来的9-10年就能消化 目前已知的写字楼供应量。 综上所述，我们预测在未来3-5年市场库存将达到短期的高峰，出现供 过于求的现象，租金和售价上涨的空间不大。未来10年左右南城CBD区

域容量将逐步饱和，租金和售价将 大幅上涨。

PART3.3—发展趋势预测 随着南城CBD的逐步成形，高素质的办公楼不断涌现，中心城区的聚集效应 将进一步加强。远离中心区的旧式办公楼将逐步没落甚至淘汰。同时一些 新兴的产业园区也将进入快速发展期。 办公楼产品将呈现多元化的格局，如纯写字楼、SOHO办公、独栋总部、三 旧改造园区等，但市场的主流将是高素质的甲级写字楼。只租不售的高端

写字楼会组建增多 ，中心区写字楼的大户型产品比例将有所上升。 由于市场竞争和社会发展的需要，写字楼的硬件素质不断升，尤其是在节 能环保、智能化管理和数据通信等方面。此外，物业管理水平的高低，将 成为评判写字楼素质的重要标准。 CBD容量达到饱和后，将有向外延伸或分流客户的需求，其方向应沿着城市 发展的主轴线向外拓展。

PART3.3—写字楼客户分布 专定位的写字楼及办公园区的不断涌现，将加速同类型和互补型客户的聚集， 形成产业聚集区。 南城CBD将成为制造业总部、金融保险业、国际商贸及知名的法律、会计和中 介服务等行业高度聚集的区域。 其它信息咨询、法律、会计、广告营销、媒体传播、会展服务、教育培训等行 业将在CBD周边聚集。 科技研发、信息服务、电子商务、设计创意和现代物流等行业将主要聚集在专 业的园区。

PART3.3—写字楼与城市发展小结

未来东莞的写字楼具有较大的开发潜力 ，但机遇与风险并存。切合城市的个性 与特征，紧跟发展的步伐，适时、适度 开发才是成功之道。

PART3.4—东莞城区四大商圈概况中心片区各地块位于东城与南城交界处，行政区域上属于东城，但由于黄旗山等天 然隔断，中心片区各地块处在南城CBD主轴上，与南城CBD联系更为紧密。

PART3.4—东城商圈优质项目分布

PART3.4—东城商圈优质项目概况

PART3.4—南城商圈优质项目分布

PART3.4—南城商圈优质项目概况

PART3.4—南城商圈优质项目概况

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