房地产评估要点整理(10)

象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。

交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。

6、比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？

第五章

1、收益法的理论依据是什么？

收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足。乐趣等的预期。

2、收益法的适用范围和条件是什么？

适用范围：有收益或潜在收益的房地产，他不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于无收益的房地产估价则不适用。

条件：房地产未来的收益和风险都能较准确地量化。

3、收益法的估价步骤如何？

1、 收集资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料 2、 预测估价对象的未来收益（如净收益） 3、 求取报酬率或资本化率、收益乘数 4、 选用适宜的收益法公式计算收益价格

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