房地产评估要点整理(17)

7、（收益还原法）有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为：V＝（20-12）/ 8％＝100 万元 【最简单的形式V=a/r】 8、某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。 不动产资本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％

9、某商店的土地使用权年限为40年，从1997年5月31日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米，一层于1998年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。 试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。

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