房地产评估要点整理(18)

10、有一房地产，其中土地总面积150平方米，地上建筑物为一砖混结构的平房住宅，建筑物价格为600元/平方米，建筑总面积80平方米。该宗房地产如以月租金1600元出租，年经常费用4080元。假设建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。 试用残余法求取土地价格。 解：建筑物价格=600×80=48000(元) 年房租收入=1600×12=19200(元)

年房地产纯收益=年房租收入-年经常费用 =19200-4080=15120(元)

建筑物年纯收益=建筑物价格×建筑物资本化率=48000×10%=4800(元) 土地年纯收益=15120-4800=10320(元) 土地总价格=10320/8%=129000(元) 土地单价=129000/150=860(元/平方米) 11、【土地】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。 将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。

开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。

销售税费为可转让熟地价格的5.5.%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。

开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均价格。 解：设V总=A+B+C+D+E A=1.2亿元 B=2.5亿元

C=A[(1+6%)3-1]+B[(1+6%)1.5-1]=0.46

D=V总 *5.5%=0.055 V总 E=(A+B)*15%=0.56

V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56 V总=4.99亿元 V单= V总/可转让土地面积=499 000 000 / (2 000 000 *60%)=415.8元/m2 12、【房地产】某新建房地产，土地面积20000 m2 ，建筑面积50000 m2 。现时土地重新

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