滨湖国际营销计划

[2011]-7-14

滨湖国际商业广场 营销计划汇报——2011年4月—2112年5月

汇报主要内容项目自进场至今已3个月有余，本次汇报将就 ---项目阶段销售情况-----阶段推广费用投放--做出总结； 对后期直至一期清盘的 ---销 售 安 排-----推广费用分布计划--给出方案； 同时将 ---项目大型营销活动思路--进行初步提报。

目一、项目营销指标1、总营销指标 2、已完成指标 3、待完成指标

录

二、营销计划

1、节点安排 2、推盘方案 3、回款情况测算 4、工程及手续配合

三、阶段推广总结1、阶段推广明细 2、主要通路情况分析

四、后续推广方案

1、剩余推广费用 2、营销理念回顾 3、推广费用月度计划明细 4、大型营销活动思路及近期调整

一、项目营销指标—总指标总套数(套) 总面积(㎡) 返租后总价(万元)负一层 一层 二层 三层 四层 537 590 779 778 778 11500 13315 13575 13575 13575 6718 9420 8431 7427 6459

合计均价按照6000元/ ㎡测算；

3462

65540

38454

优惠情况按当前一次性与贷款比例61%:39%,测算，房款优惠后为报价的97.78%,即均价为5867元/ ㎡ ; 因设计方案尚未最终确定，故本表及后续表格面积及铺位测算均为约数；

一、项目营销指标——总指标

当前价格情况返租前均价(元/㎡) 返租后均价(元/㎡) 1F 2F 3F 4F 平均 9922 8735 7716 6734 7541 6638 5864 5118

8269

6279

一、项目营销指标——已完成指标实现销售数据明细(返租后)

项目总销售额 已签约销售额 实收回款

金额(元)

112211741 110874153 91384153

贷款额部分回款 应回未回款(按贷款估算) 统计时段为：2011年5月10日开盘至2011年6月30日；

19490000330000 1007588

因“应回未回款”部分不能确定付款方式优惠幅度，故以上数据为约值。

一、项目营销指标——已完成指标销售套数及面积明细已售套数 负一层 一层 二层 三层 四层 合计 已售面积

0 285 316 309 215 1125

0 4978.61 5469.31 5294.54 3765.75 19508.21

统计时段为：2011年5月10日开盘至2011年6月30日；

一、项目营销指标——待完成指标剩余案值

项目

总面积

已售面积 剩余面积

剩余总案值

数值

65540

19508

46032

2.83亿元

均价按照当前均价6279元/

㎡测算； ㎡ ;

优惠按当前一次性与贷款比例61%:39%,测算，房款优惠后为报价的97.78%,即均价为6140元/ 因设计方案尚未最终确定，故本表表格面积及铺位测算均为约数；

一、项目营销指标——待完成指标剩余套数及面积明细剩余套数 负一层 一层 剩余面积

537 305

11500.33 8336.72

二层三层 四层 合计

463469 563 2337

8105.738280.47 9809.26 46032.51

因设计方案尚未最终确定，故本表及后续表格面积及铺位测算均为约数；

目一、项目营销指标1、总营销指标 2、已完成指标 3、待完成指标

录

二、营销计划

1、节点安排 2、推盘方案 3、回款情况测算 4、工程及手续配合

三、阶段推广总结1、阶段推广明细 2、主要通路情况分析

四、后续推广方案

1、剩余推广费用 2、营销理念回顾 3、推广费用月度计划明细 4、大型营销活动思路及近期调整

二、营销计划——节点安排项目经历三个强销期，分六批推向市场 开 盘一个月 二个月 二个月 二个月 四个月

春 节二个月 二个月

蓄 水 期11年4月

强销期

续销期

二次 强销期9、10月

二次 续销期11、12月 12年1、2月

三次 强销期3、4月

扫尾期

5、6月

7、8月

5、6月

30%

40%

60%

70%

75%

90%

95%

第一、二批

第三批

第四批

第五批

第六批

二、营销计划——推盘方案

销售阶段 推售区域 套 数 套数 占比

开盘强销期17.5轴至27轴1-4层 9轴至8.5轴1-4层

续销期1轴至5轴 1—4层

二次强销期8.5轴—17.5轴 1、3层 北半边-1层

二次续销期27-30轴1—4层 南半边-1层

三次强销期

扫尾期

合计

8.5轴—17.5轴 2、4层 剩余尾房 底商

1371

面 面积 (万㎡) 积 占比 案 案值 (亿元) 值 占比

520 39% 15% 2.4 0.97 37% 14% 1.38 0.60 37% 16%

549 16% 1.04 15% 0.6 17%

654 1.3 0.8

339+29( 底商 ) 19% 11% 1.03 19% 15% 0.6 20% 10%

约3462套 约6.54万㎡ 约4亿元

二、营销计划——推盘方案负一层 一层 二层 三层 四层

第三批第二批

第三批第二批

第三批第二批

第三批第二批

第五批

第四批

第六批 第 六 批

第四批

第六批

第四批

第一批

第一批

第一批

第一批

第五批

设备房

第六批

第五批

第五批

第五批

盐河居生态园一期二次提案

二、营销计划——回款情况测算按照我方设计的营销定价和销售周期，从2011年5月开盘 至2012年6月底分6个批次推售，完成95%;估算项目销售回款情况如下表所示：

预测价格及消化率回款时间 均价(元/㎡) 销售比例 销售面积(㎡) 合同额(万元) 11年5 、6月 11年7 、8月 11年9、10月 11年11、12月 12年1 、2月 12年3 、4月 12年5 、6月 5735 6050 6150 6275 6275 6325 6325 30% 40% 60% 70% 75% 90% 95% 19650 6550 13100 6550 3275 9825 3275 11269 3963 8057 4110 2055 6214 2071 9072 3190 6485 3309 1654 5003 1668 回款(万元)

合计

95%

62225

37739

30381

盐河居生态园一期二次提案

二、营销计划——回款情况测算回款额按照当前全款与贷款比例(61%:39%)测算得出的回款率——80.5%测算；

项目调价7次: 前期调价情况：5月上调两次，一次为套价上调5000元、一次为报价上调225元/㎡; 6月上调报价275元/㎡; 后期上调计划： 7月底计划上调实收均价约167元/㎡; 9月、10月周期上调

实收均价约100元/㎡; 11月—12年2月周期计划上调实收均价约125元/㎡; 2012年3月—6月周期计划上调实收均价约50元/平米。报价收盘均价约为：8511元/ ㎡ 返租、优惠后收盘均价约为：6325元/ ㎡

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