房地产经济学—房地产价格(2)

房地产经济学—房地产价格

的企业进入及价格竞争问题。在圆形城市上,一个企业实际上只有两个真正的竞争对手,即两个位于其左右的企业。因此,圆形城市企业间的竞争为邻近企业间的竞争,也即“环形竞争”,企业对不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。如图 1,企业 2对位于线段 AB间的消费者具有垄断力量。因此,环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。 [ 5, 6] 对一个城市而言,无论城市的布局是否环形的,房地产 开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品,它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其他产业来说,其产品是可移动的,这样厂商就能在更大范围内展开竞争。在环形竞争条件下,因为只有少数房地产开发商进行竞争,所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。对于消费者来说,由于房地产位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出来的一系列属性与消费者的偏好的匹配,使某一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力。这就使房地产开发商具有强大的垄断力量。 2. 从产品差别角度来考察房地产市场结构,由于房地产存在显著的异质性,所以任何一宗房地产都具有较强的垄断性。 房地产的质量差异是普遍存在的,由于地形、地势及位置固定等因素,使得每一宗房地产皆是独 — 6 3 — 高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 一无二的物品。可以说,没有价值完全相同的两座以上的建筑物,甚至在同一个住宅区的相同住宅, 几乎每一平方米的价值都是不同的。而在位置确定的条件下,即使是满足居住需求的房地产也包含了一系列极为复杂的属性。小区规模、户型、景观、建筑风格以及建筑材料、物业管理等等均对消费者居住的舒适程度造成重要的影响,因此对这些复杂属性的一部分进行特别处理就能够使这一产品与其他产品产生差别。房地产的不同属性越多以及同一属性之间差别越大,相对于消费者来说,这一宗 房地产的垄断性就越强。既然房地产普遍存在异质性,而且房地产的产品差别还可以人为设计出来,房地产开发商就必然会针对不同的消费群,进一步强化或制造房地产产品差别,从而增强房地产的垄断性。 3. 从市场成长角度来考察房地产市场结构,在增量房地产主导的市场上,垂直产品差异化程度提高,导致房地产市场产生更强的垄断性。图 2 旧金山、洛杉矶和纽约新建住宅对存量住宅的比例 (1960～2000) 一般来讲,产品之间的质量差别越大,产品对不同特征的消费人群产生的垄断性越强。在结束了大规模开发阶段的比较成熟的房地产市场上,由于各种配套设施完善和新建房地产的比例很低,若剔除了位置因素, 则房地产的质量差别在缩小。因此,如果房地产开发商通过扩大产品差别来提高房地产的垄断性效果是有限的。如图 2所示,美国在最近一轮房地产高涨期中,虽然房地产价格不断上涨,但新建房地产数量与存量房地产数量之比并没有增加甚至有些年份在下降 [ 7 ] 。房地产开发商不能通过制造产品差别或通过决定产量来控制房地产价格,也不能在房地产市场上对存量房地产产生相应的竞争压力,以至左右房地产 市场的走向。但是,中国房地产业正处于大规模开发阶段,是以增量房地产主导的市场,不仅新建房地产与存量房地产之间质量差别较大,而且由于房地产市场成长迅速,房地产产品升级较快,新建房地产也存在较大的质量差别,整体上房地产的质量差别在扩大。对于不同特征的消费者来说,这种客观存在的 房地产质量差别,产生了形形色色的市场垄断。而对于房地产开发商来说,则可以通过制造产品差别或通过选择产量,来进一步增强市场垄断性,从而决定房地产价格。由此可见,上述中国房地产市场结构的显著特征是:一种具有较强垄断性的市场。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。房地产业的市场势力是指房地产开发商影响和控制所销售的房地产价格的能力。在房地产垄断市场上,由于房地产需求价格弹性较小,房地产开发商更倾向于提价, 不会因为价格上升而导致需求量大量减少,甚至在消费者买涨不买跌的心理驱使下,需求量还会增加。但是,如果房地产市场出现了调整或衰退,房地产开发商只有通过降价来促进销售,甚至在消费者买涨不买跌的心理驱使下,即使降价也不能增加销售。在这种情况下,房地产开发商控制房地产价格的能力就会大打折扣。因此,针对不同的市场条件,房地产开发商将选择不同的价格策略,其市场势力也有所不同。二、房地产开发商的一般

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