新汇临朐项目研究

新汇临朐项目研究定位报告

2007年7月

目录宏观分析 房地产市场分析 潜在需求调研 项目自身分析 定位部分 产品建议

第一部分 城市宏观分析

临朐概况临朐县地处山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834平方公里， 辖16处乡镇、2个街道，85.2万人。 近年来，临朐立足江北最大铝型材集散中心的优势，打特色牌， 唱特色戏，把发展铝型材、不锈钢“两大产业”作为加快工业化进程 的突破口来抓，不断拉长产业链条，壮大集群规模，走出了一条“以 市场带产业，以产业兴市场”的发展路子。铝型材市场、奇石交易市 场为江北最大的铝型材集散中心和最大的奇石市场。

城市规划

一带双城 四个中心“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河 以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴 隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。

临朐宏观经济分析2002-2006年 临 县 内 产 值 增 率 年 朐 国 生 总 及 长 亿 元9 0 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 049 .8 54 .2 60 .5 73 .1 80 .6

%2 5

2 0

2 0 1 5

1 .1 2 1 0 8 .3 9 .3 1 0 5

0 2002 2003 2004 国 生 总 内 产 值 2005 增 率 长 2006

0 年

城镇居民人均可支配收入 10000 8149 8000 6271 5706 6000 4000 2000 0 2002年 2003年 2004年 城镇居民人均可支配收入 2005年 2006年 7007 9248

目前国际上通行的经济发展衡量标准为： ——国内生产总值增长与房地产发展的关系 GDP增长速度 增长速度 小于4% 4%——5% 5%——8% 8%——10% 10%以上 ——人均可支配收入与房地产发展阶段的关系 启动阶段 发展阶段 人均可支配收 入(美元) 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 房地产业状况 萎缩 停止甚至倒退 稳定发展 高速发展 超速发展

800—3000

3000—4000

4000—8000

8000以上

需求特征

生存需求 超速发展，单 纯数量型

生存、改善需 求 快速发展，以 数量为主，数 量与质量并重

改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重

改善需求为主 缓慢发展，综合 发展型

发展特征

根据以上标准，我们可得出下列结论：

☆临朐在经济增长支持下区域房地产呈现高速甚至超速发展； ☆临朐房地产处于启动阶段，房地产消费需求正处于“生存需求”阶段，本阶段房地产发展呈超 速发展态势。

临朐县未来经济发展前景“十一五”(2006年—2010年)经济社会发展的主要预期目标： 综合经济实力明显增强，地区生产总值年均增长15%左右。 人民生活水平和质量普遍提高，城镇居民人均可支配收入、农村居 民 人均纯收入年均分别增长9%和7%。

社会事业全面发展，城市

化水平达到45 %。 经济外向度明显提高，出口创汇达到2.05亿美元。 2.05 五年累计完成房地产开发面积200万平方米，城区人均居住面积达到 26平方米。房地产高速发展的原动力——国内生产总值仍然以年均15%的速度 发展，无疑表明，临朐房地产仍会高速甚至超速的发展。 城镇居民人均可支配收入的高速增长增强了临朐房地产市场的购买 能力。 具有较大提升空间的人均居住面积(2005年，人均居住面积为24.8 平米 )也将促进临朐房地产业的发展。

房地产相关政策分析“国六条”,包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济 适用房建设等方面。 15条，措施重点集中在：90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、 购房不足5年转让须交营业税、严格房地产开发信贷条件、个人放贷 首付比例不低于三成、土地闲置2年将收回使用权、居住用供应量七 成用于中低价位中小套户型等内容。 2007年，央行同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。 土地增值税2007年2月1日起清算。临朐市场目前受国家宏观政策影响比较小，当地土地及房地产政策执行 不够严格，灵活性较强，但是随着国家相关政策的向下渗透，土地政策的执 行力度会越来越严格，临朐当地政府也必将会随之加强管控。

第二部分 房地产市场分析

总供需分析100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 90.1 80.4 房屋施工面积和竣工面积及商品房销售面积统计表 53.6 41.5 26.7 18.3 11.2 8.3 3.9 2.1 3.8 02年 03年 13.6 11.2 8.5 04年 05年 06年 13.5 施 面 ( 工 积 万 平 ) 米 竣 面 ( 工 积 万 平 ) 米 商 房 售 品 销 面 积 万 米 ( 平 )

2005年-2006年房屋交易数量(套) 年 年房屋交易数量( 年房屋交易数量2500 2000

2336套 1715套

1500 1000 500 0 2005年 交易量 线性 (交易量) 2006年

这无疑表明了该区域的 房地产市场面临着良好 的发展机遇： 的发展机遇：商品房市 场为“卖方市场” 场为“卖方市场”,供 不应求为项目入市提供 了良好的契机

市场竞争状况分析——竞争楼盘 竞争楼盘案名 凤凰新城 郡福园 龙苑新村北区 沂山嘉苑7#、8#、9# 龙泉都市花园 恒泰又一城 滨河花园 滨河花园精品楼盘 翰林苑 开发商 城建开发 潍坊大川房地产公司 巨龙房地产 巨龙房地产 兴隆置业 恒泰房地产 营利房地产 营利房地产 光大房地产 价格(元/m2) 1988 2080 2280 1960 2388 1650 1658 2249 1700

房地产市场特征分析——市场现状 市场现状房价涨势迅猛。06年五一以前，县城中心房价大约1300/平米，夏季涨到1500元/平米，国庆节到了1700元/平米，元旦涨到2000元/平米，目前到了2300元/平米左右，龙泉都市花园 2500元/平米。

营销推广手段落

后。房地产项目在广告推广方面所做文章较少，除了几个醒目的售楼处以及寥寥的户外广告牌之外，基本上没有任何的广告投入；通过市场走访，我们发现销售顾问缺 乏职业性，普遍素质较低。

住宅社区和住宅产品整体水平比较低。临朐的住宅项目虽然普遍开发的已成一定规模，但其 住宅社区和住宅产品整体水平比较低。内部的配套以及绿化都非常的不完善，只能满足基本的居住需求。

目前市场几乎无小高层产品。通过调查我们发现临朐目前除了滨河花园一处楼盘有小高层以外，其余均为多层。小高层在当地为“新生事物”,部分不接受小高层的客户源于物业管理 费较高。

购房消费意识比较落后。客户购房存在盲目性，对社区配套、生活质量等要求不高。

房地产市场特征分析——产品 产品由于当地人口规模和决定的消费力，以及开发商实力等条件 限制，当地居住社区规模比较小，5万平米以上的社区都会 分期进行开发； 居住社区配套比较原始和简单，从规划布局到景观设计都缺 少新意； 客群对于住宅产品的要求不高，属于从基本居住需要到享受 型居住的过渡阶段；

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