天津东丽湖万科城深度调研报告[1](4)

位置远离市区，周边配套不成熟；

距离外环路

8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就当前的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，没有地铁通往。

市场发展程度不够成熟，万科城项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，需要一定的时间去培育市场。 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位

面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经

过了5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。 项目总体定位——打造一座新城镇

万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位，并把东丽湖区域划入七里海——大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思想为核心。

项目总体定位为：计划在8 — 10

年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

产品定位：建筑形式多样化

由于天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林阴大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯

坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。

客户定位

由于东丽湖 万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。因此万科将其目标客户群主要定位为：以天津本土居民为主，小量来自北京等外省市地区。

根据我们之前的调研的结果，万科城社区人群将大致分为三大类： 第一类客户群：居住者

东丽湖 万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50 岁。

第二类客户群：度假旅游者

东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。 第三类客户群：在东丽湖工作的人群

医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者； 大批高科技产业的从业人员；

社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。 （2）万科城的项目规划

东丽湖 万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产（道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，以规划上解决实际生产的可持续发展模式。 规划理念

东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。

因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、“优秀小区的基本要素”和“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。

规划理念之一：为东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解万科通过对东

丽湖环境的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循了生态优先的开发原则：先看哪些地方值得保存，再决定建筑用地的选址，最大限度地保持原有自然形态，减少人为改造的成分，维护原有生态系统，一切以环境作为先决条件；

规划理念之二：万科东丽湖的规划是基于凯文 林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的

基础；

锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国当代十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然保护区，保护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的1/3，其余区域则被修建成开放式广场、自然保护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖而建。

万科借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式，对于4095亩中的218亩沼泽地和1046亩鱼塘不是加以填

哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提出生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区，开

发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。

规划理念之三：汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想—“城市新生活”，更新唤起人

们对建设精彩持久的住宅小区的热情。 规划设计

万科东丽湖进行规划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等之间所达成的融洽尺度，在整套方案中，耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标，形成城市具体形状的妥当安排。并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的城市和环境品质的职责。

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