时凌燕诉刘锡国、第三人温县好又多商业有限公司房屋租赁合同纠纷

时凌燕诉刘锡国、第三人温县好又多商业有限公司房屋租赁

合同纠纷一案

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（2010）温民初字第401号

民事判决书原告时凌燕，女。

委托代理人李自辉，河南新潮律师事务所律师。

被告刘锡国，男。

委托代理人赵占文，温县司法局岳村乡法律服务所法律工作者。

第三人温县好又多商业有限公司，住所地：温县市场东街。

法定代表人闫小东，经理。

委托代理人张占伟，男。

委托代理人闫涛，男。

原告时凌燕诉被告刘锡国、第三人温县好又多商业有限公司（以下简称好又多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月16日立案受理，依法向被告刘锡国送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。2010年4月19日，本院依法由审判员张小莎适用简易程序，公开开庭进行了审理。后转为合议庭适用普通程序于2010年7月9日公开开庭进行了审理。根据庭审情况，本院依法追加好又多公司为第三人参加诉讼。之后，本院又依法公开开庭进行了审理。原告时凌燕及其委托代理人李自辉、被告刘锡国及其委托代理人赵占文，第三人好又多公司的委托代理人张占伟、闫涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告时凌燕诉称，2009年5月24日，被告将其在金太极广场租赁的两间临街门面

房（118、119号）转让给原告，双方约定转让费为46 000元。原告支付45000元。2009年6月2日原、被告又签订了一份补充协议，租赁期限5年（2008年8月27日－2013年8月27日），如原告不能正常使用到期，被告自愿加倍赔偿原告92 000元。2009年6月3日原告将剩余1 000元交给被告。2009年10月15日因金太极改扩建，好又多公司通知原告于2010年2月28日前撤出所租赁房屋。原告已按要求于2010年2月28日腾出所租赁房屋。好又多公司改建后不再对外出租。原告和被告协商赔偿事宜，被告拒赔。为此，原告要求判令被告赔偿原告款92 000元，并承担本案诉讼费用。

被告刘锡国辩称，原告诉讼理由不成立。被告于2009年5月24日将两间门面房转让给原告后，原告已开始正常经营，双方于6月2日又签订的协议上关于赔偿加倍金的约定，被告的原意是如果是被告反悔不让原告干了或者是与第三方产生合同纠纷的情况下，被告才赔偿原告，所以由于这个事实未发生，原告的诉讼理由就不成立，被告就不应承担双倍返还的义务。故请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人好又多公司述称，被告将房屋转租给原告，第三人并不清楚。原被告转租情况与第三人无关。

根据原、被告的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签订转租协议效力问题；2、原告诉请理由是否成立。

围绕争议焦点，原、被告所举证据及质证意见如下：

一、原告所举证据及被告的质证意见:

1、协议书二份，证明原、被告签订协议及约定，如原告无法使用房屋到2013年，被告自愿赔偿原告92 000元的事实。

被告质证称，对两份协议的真实性无异议，对其证明指向有异议，协议上写得非常清楚，如合同纠纷的话，被告赔偿，但现没有发生合同纠纷。

2、被告出具的收到条二张，证明原告已依约向被告交纳租赁转让金46 000元。

被告质证称，对其真实性无异议，转让金包括财产的转让和3个月的房租。该款其中包括：从2009年5月29日至2009年8月27日3个月租金9 000元，格兰式三匹半柜式空调一台计款4 500元，衣架2个共计款500元，收银台一个计款2 000元，房屋装修费每间15 000元2间计款30 000元。

3、装修费收条4张，证明原告装修共花费13 853元。

4、运费条1张，证明原告所花运费680元。

被告质证称，对3号、4号证据的真实性有异议，该条据上没有加盖章，无法判断是不是装修人员及搬运人出具的，对证明指向有异议，不能证明发生了合同纠纷。

5、好又多公司通知书一份，证明好又多公司已将被告转租给原告的房屋收回。

被告质证称，被告没有接到过通知书，不知道真假。

6、2008年5月29日被告与好又多公司签订的租赁合同一份及2009年11月24日租金条据一张，证明原、被告转租及原告缴纳租金的事实。

被告质证称，对该证据的真实性无异议。

第三人对上述证据质证称，对原告提供的通知书、2008年5月29日的租赁合同、2009年11月24日收据的证据的真实性无异议；对原告提供的其它证据，第三人不清楚。

二、被告在法定期限内未提供证据。

三、第三人在法定期限内未提供证据。

四、本院根据案情需要依法调查好又多公司采购部经理张占伟的调查笔录一份。

原告质证称，无异议。

被告质证称，对调查笔录中所说的不知是谁交的租金有异议。

事实与证据的分析与认定：

本院对原告提供的协议书二份、被告出具的收到条二张、被告与好又多公司签订的租赁合同一份、2009年11月24日租金条据一张、好又多公司通知书的证据的真实性予以认定。对原告提供的装修费收条4张、运费条1张的证据，由于条据上未加盖印章，证人亦未到庭接受当事人的质询，且原告对所租门面房进行装修的现状已被拆除，不存在，对该证据的真实性、合法性无法判断，故本院对该证据的真实性、合法性不予认定。本院对调查张占伟的调查笔录的真实性予以认定。

根据原、被告的陈述、举证、质证及证据分析，本院确认以下案件事实:

2008年5月29日，被告租赁第三人好又多公司临街118、119号二间门面房，双方签订了租赁合同书，租赁期限5年，即2008年8月27日－2013年8月26日止。该合同第五项约定“乙方(被告)负责对所租赁房屋进行装修并负担所有的装修费用，装修时严禁改动房屋主体结构，商铺招牌需按甲方(第三人)及城管部门的要求安装。所有装修进行前均需向甲方讲清意图，必要时提供装修效果图，得到甲方许可后方可施工，合同终止，乙方所装修的部分无偿留给加法哪个(应为甲方)。”。第七第“合同有效内，未经甲方书面同意，乙方不得随意停止营业，不得擅自将本合同的权利义务转租于第三者，或与第三者合作经营该专柜以及参与其它有损甲方权益的事宜，违反此规定者，甲方有权终止合同，并对承接方予以清理，所造成的一切损失由乙方承担。”。2009年5月24日，被告将所租的门面房转租给原告，双方约定转让费为46 000元。原告所付给被告转租费46 000元中包括装修费每间15 000元2间计款30 000元、格兰式空调一台计款4 500元、收银台一个计款2 000元、衣架2个共计款500元和3个月的房租（从2009年5月24日至2009年8月27日3个月租金）计款9 000元。同时被告将其与第三人所签订的租赁合同书交付给原告。原告付给被告转让金45 000元。2009年6月2日，被告又给原告出具了一份补充协议，该协议载明：......合同期间如因合同纠纷原因没有正常经营到合同期（2008年8月27日－2013

年8月27日），刘迎春将赔偿时凌燕加倍金玖万贰仟元整。2009年6月3日，原告将剩余1 000元转让费交给被告。但被告将房屋转租给原告时，未经第三人同意，原被告双方也未给第三人签订书面转租协议。2009年10月15日，因第三人对该租赁房屋进行改建，第三人好又多公司向118、119号门面房下发通知，要求租赁户于2010年2月28日前撤出所租赁房屋。2009年11月24日，原告以被告所经营的异乡人的名义向第三人缴纳2009年9月份以后的租金10 000元。原告于2010年2月28日腾出所租赁房屋。原告称被告转租后，原告对该门面房进行了装修。但由于第三人好又多公司的改建，原告装修的现状已不存在。第三人好又多公司改建后不再对外出租，原告无法继续租赁。原告与被告就赔偿事宜协商未果。为此，双方形成纠纷，原告诉至来院。

本院认为，本案系转租纠纷。原、被告双方所签订的转租协议未经第三人好又多公司同意，对第三人不具有对抗效力。因第三人对该租赁房屋进行改建，致使原告与被告之间的转租赁合同不能继续履行；原、被告均明知被告与第三人之间的租赁合同不经第三人同意不得转租，但仍然签订转租协议，因此引发纠纷，双方均有一定过错责任。因原、被告之间转租赁合同不能全部履行而给原告造成的直接损失应由被告对原告进行赔偿；其它经营性、可期待利益的损失应由原告自负。原、被告双方所约定的被告加倍赔偿原告款92 000元，该损失大于原告的直接损失，本院不予认可。原告的直接损失计算、认定如下：原被告双方在转租过程中，原告所付给被告转租费46 000元中包括装修费每间15 000元2间计款30 000元、格兰式空调一台计款4500元、收银台一个计款2 000元、衣架2个计款500元和3个月的房租（从2009年5月24日至2009年8月27日3个月租金）计款9 000元。原告对被告转让的空调、衣架、收银台的财产实际占有、使用，不宜返还。根据公平原则，原告从2009年5月24日起至2013年8月26日止期间的直接损失应定为30 000元，再扣除原告已使用9个月的分摊费用，所以原告的直接损失为24706元，故原告要求被告赔偿

损失24 706元，理由正当，本院予以支持。关于原告在租赁期间其对租赁房屋进行装修的费用问题，由于原告对房屋进行装修未经第三人同意，且原告对所租房屋进行装修的现状已被拆除，不存在，原告亦未提供有效证据证明其装修花费的合理数额，故原告要求被告赔偿其装修花费费用的损失的诉讼请求，理由、证据不足，本院不予支持。关于原告的其它诉讼请求，理由、证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、二款、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百一十一条的规定，判决如下：

一、被告刘锡国应赔偿原告时凌燕款24 706元，在判决生效后10日内履行。

二、驳回原告时凌燕的其它诉讼请求。

案件受理费2 100元，邮寄费80元，合计2 900元，原告时凌燕负担2 000元，被告刘锡国负担900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判长王国平

审判员张小莎

审判员王文军

二○一○年九月十日

书记员史小云

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