2、西安市房产测绘实施细则（草案）

西安市房产测绘实施细则

1 总 则

1.0.1 为规范房产面积测绘工作，统一本市在房产面积测算中对有关国家标准

的理解和具体操作，根据国标《房产测量规范》（ GB/T17986.1-2000 ）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔 20

1.0.2 02 〕 74 号），按照建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》（2000

年12月28日建设部83号令发布，2001年5月1日实施）的要求，结合本市实际情况，制定本实施细则。 1.0.2 本实施细则仅对国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）中没有涉及、或没有明确的具体问题进行补充或明确，《规范》中已经规定或明确的问题一般不再重复。

1.0.3 本实施细则适用于本市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预测算。

2 术 语

2.0.1 房屋：具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。

2.0.2 幢：是指独立的、包括不同结构和不同层次的建筑物整体。

2.0.3 顶盖：顶盖是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用的上盖。对多层建筑物的某一层，其相应上层的底板也用作该层的顶盖。 2.0.4 围护物：围护物是指对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用的建筑部件，如墙、栏杆等。

2.0.5 层高：层高是指房屋上下两层楼面到楼面、楼面到屋面或地面到楼面的垂直距离；或者说，某层房屋的层高，是指该层底板上面到其顶盖或其上一层底板上面的垂直距离。(净空间高度加屋顶厚度)

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2.0.6 坡屋面楼层的层高：指由坡屋面楼层地板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之和。

2.0.7 自然层：由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成的、层高在2.2米以上的主要层次。整层可计算建筑面积的技术设备层、消防避难层，应计自然层；整层采光窗在地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上的，也计算自然层数。

2.0.8 地下室：房间地面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/2的建筑物。 2.0.9 半地下室：房间地面低于室外地坪的高度超过其净高的1/3且不超过1/2，采光窗在室外地坪以上的建筑物。

2.0.10 地上层数：即房屋的自然层数(2.0.7 自然层)，指室内地坪± 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。

2.0.11 地下层数：室内层高在 2.20 米以上的地下室（包括采光窗低于室外地坪的半地下室）的层数。地下室所在层数用F起首加层数表示，如F2表示地下第2层。

2.0.12 建筑物总层数：指建筑物的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间的部位，不计入建筑物的总层数。

2.0.13 假层：指设计上位于建筑物自然层之上，外墙高度低于正式楼层高度且层高不全部大于2.20米的非正式楼层。假层不计自然层。

2.0.14夹层：亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。夹层不计自然层。

2.0.15 插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。插层不计自然层。

2.0.16 技术设备层：简称技术层(或设备层)，是指专门用于安装布置水、电、风、暖、卫系统等各种设施的楼层。

2.0.17 避难层：即消防避难层，是指高层建筑中，为满足消防安全需要而设置的有一定安全防护功能的避难楼层。

2.0.18 结构转换层：简称转换层，是指建筑物因上部与下部的建筑结构布局不同而在其间设置的改变上部荷载分布的缓冲层，其实质相当于设置于不同结构

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布局楼层间的箱式基础。结构转换层不能正常使用的不计建筑面积、不计自然层。

2.0.19 架空层：建筑物中有结构支撑、无围护墙体或围护物的开敞空间层。 2.0.20 挑楼：楼房房屋主体向外悬挑的楼层或房屋。

2.0.21 骑楼：指临街的、底层有部分是人行道的房屋，或底层临街部分用做街巷、道路通行的房屋。

2.0.22 过街楼：是指跨越街道，有道路穿过建筑物主体空间的楼房。 2.0.23 阁楼：是指位于斜面结构房屋顶层，层高不是全部在 2.20 米以上的非正式层部分的房屋。

2.0.24 廊：廊是建筑物同一楼层内在水平方向上的交通通道，一般应该具备顶盖和维护结构。柱廊、檐廊、门廊、挑廊、架空通廊等，都是廊的不同形式。 2.0.25 柱廊：指长度在一个开间以上、按开间有柱、以柱为承重结构或一侧兼有墙体维护的廊。

2.0.26 檐廊：指房屋底层两端为墙体（或柱）、顶盖由屋檐延伸构成的无柱走廊，其顶盖也可以是由挑廊、挑楼、阳台、露台的底板构成。

2.0.27 门廊：指房屋门前突出的、有顶盖并有柱支撑的进出通行空间。 2.0.28 挑廊：在二层以上挑出建筑物主体外，有围护结构，无柱有上盖的外走廊。

2.0.29 架空通廊：以两端房屋作支撑或有柱支撑，有围护结构的空中通道。 2.0.30 门斗：指房屋门前突出的有顶盖、并由墙体支撑围护的供进出房屋时通行缓冲的空间；门斗从建筑上可分为封闭式门斗和敞开式门斗。

2.0.31 楼梯：建筑物不同楼层间在垂直方向上的交通通道。踏步楼梯、电梯、观光电梯、不同楼层间的残疾人坡道、自动扶梯、楼层间上下通行的自动传送带等，都是楼梯的不同形式。

2.0.32 梯间：内部有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，也称为楼梯间、电梯间。

2.0.33 屋面梯间：突出房屋屋面，有顶盖，有围护结构，供人上房屋屋面进行维修，或作为消防安全出口的梯间。

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2.0.34 阳台：具有底板、顶盖和围护结构，与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物的建筑物附属空间。根据阳台封闭情况可分为未封闭阳台和全封闭阳台；根据阳台与建筑物开间的对应关系，对应一个建筑物开间的为单阳台，对应多个建筑物开间的为通阳台。

2.0.35 露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。

2.0.36 窗：窗是用于采光、通风、隔离或沟通室内外环境的非结构性围护。 2.0.37 飘窗：也称凸窗，是指窗台及窗框等围护部分挑出至房屋墙面以外的窗，它有利于改善采光效果，加强人与室外自然环境的交流沟通。

2.0.38 落地窗：是指用于大面积采光的一种窗框下沿基本与地面齐平的窗。落地窗在地面一般有较低的、高度与地面接近的窗台。

2.0.39幕墙：安装在建筑物结构外侧，以玻璃、金属等材料作为外部装饰的墙体，或者以玻璃、金属等材料作为建筑主体维护物的墙体。

2.0.39 跃层房屋：指套内空间跨跃两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋。

2.0.40 错层房屋：指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层的房屋。

2.0.41 复式住宅：指与跃层住宅类似、但是在不够两个自然层（或一个高度较大的自然层）的空间内上下分层布局各种不同起居功能的住宅。

2.0.42空调机位：是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置。空调机位一般应有明确的范围界线。

2.0.43 空中花园：是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的绿化空间。空中花园有入户空中花园和公共空中花园两种情况。

2.0.44功能区：享有相同或相似共有共用部位的产权单元与其共有共用部位的整体称为功能区。功能区可以包含子功能区。

2.0.45子功能区：某一功能区内在不同层级上享有相同或相似共有共用部位的产权单元及其共有共用部位的整体形成的功能区，相对于包含它的上一级功能区，称为子功能区。

2.0.46基本功能区：不包含子功能区的功能区称为基本功能区。

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2.0.47套（户）：狭义是指具有配套厨卫设施的成套住宅；广义可指任何满足产权登记条件的独立产权单元，也可称为户。（本细则中套与户可以互用）

2.0.48 房屋的使用面积：指房屋的套内使用面积，即房屋户内全部可供使用空间的净面积，按房屋内墙面水的平投影面积计算，不包括墙体、柱等结构构造和保温层的面积。

2.0.49 套内墙体面积：套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.0.50 套内阳台建筑面积：是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积的一半。

2.0.51 成套房屋的套内建筑面积：是指由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分构成的建筑面积之和。

2.0.52 房屋共有建筑面积：简称共有面积，是指一幢建筑物内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，也称共有共用面积。

2.0.53 成套房屋的建筑面积：是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有建筑面积之和。

2.0.54 房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。

3 一般规定

3.1基本原则

3.1.1 实测原则 房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。

3.1.2合法原则

房产测绘作为服务于产权登记和产权产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权益的原则。

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