2、西安市房产测绘实施细则（草案） (2)

3.1.3为产权登记进行的房产测绘工作，应同时兼顾实测原则和合法原则；若测绘工作中二者不一致时，应按以下情况分别处理： 1 对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工状态与设计图纸不一致的，应对不一致的部分出具原设计单位的变更图纸或变更资料，使设计与现状一致，或改造现状使之与设计一致，否则视建筑物尚未竣工，暂不进行测量； 2对于预测项目和新竣工建筑物的实测项目，若有涉及规划控制指标（如建筑物的层数、外形尺寸、临街外立面等）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。

3.2施测条件

3.2.1实测项目应在建筑物完全竣工后方可进行实测。

分丘测量的竣工条件为：（1）建筑物封顶；（2）外立面装修完成，脚手架拆除；（3）建筑物主体及其附属物的竣工状态与设计图纸一致，施工变化而没有相应变更设计的，视为没有竣工；

分层分户测量除应满足分丘测量竣工条件外，还应满足：（1）分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位；（2）功能区和功能区内各产权单元的产权界线明确、标志牢固、显著。

3.2.2预测项目一般应城建规划手续完备，且建筑物施工出正负零后，方可进行预测。

手续完备是指具备以下证件：（1）土地使用证或用地规划许可证；（2）建筑工程规划许可证；（3）建筑工程施工许可证。

出正负零是指：（1）建筑基础或地下室施工完毕；（2）一层或设计标高正负零以上的建筑开始施工。

3.3 房产调查

3.3.1 房产编号

1 产权号：产权号是由该产权单元所属的图幅号、丘号、幢号及其房号之间，用短直线连接构成的一组唯一确定的编号。该编号在本市范围内唯一的标识了某一产权单元。

2 图幅号、丘号、幢号

图幅号、丘号、幢号的含义和编号规则按《规范》规定执行。

多产权人共有的一幢房屋，各产权人的独有部位可以在竖直方向上简单分割时，应在各独有部位用“(幢号)+B+该部位顺序号”的形式分别表示。

3 房号：房号是在一幢建筑物内唯一表示某一产权单元的编号。房屋的房号应由5位阿拉伯数字构成：

第1位为单元号。测量时业主已编单元号或已有产权证书的，应与其编排保持一致；以前未编单元号的，按从西向东、从南向北的顺序由小到大编号。在一幢楼内单元号应从1起编，不得跨幢连编；无单元结构的房屋，默认其单元号为1。

第2、3位为房屋所在层次。层次不足两位数的，前一位补0；地下室的层

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次，前一位补大写字母F，后一位为房屋所在地下层次。

第4、5位为户号。户号不足两位数的，前一位补0；户号一般在同一单元、同一层内从1起编。

当房屋位于假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，或突出屋面的部位时，其房号随其下方相邻层房号续编，并同时注明该房屋的实际层位。

产权人有特殊要求的，可在同一单元内从1起跨层向后续编房号，但不得跨单元续编。

房屋的层次按自然数顺序从底层向上续编，不得跨号、跳号。

房屋的户号原则上应在层内按照自然数顺序依次编排，一般不得跨号、跳号；当同类房屋有个别层不同而需上下对齐一致时，可以上下对齐编号。

产权单元合并时，合并后的产权单元应优先使用合并前的最小编号；合并后又二次分割的，应优先使用合并前原有的房号；产权单元分割时，分割后新增的产权单元，应续编最大房号。

3.3.2 房屋坐落

房屋的坐落按地名办编制的地名、门牌号调查记录。同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应在备注栏内注明原号；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号或近邻的标志性建筑物名称加注东、西、南、北方位表示，也可用小区名称(或地名)及楼号来表示。

3.3.3 房屋产权人

1 私人所有的房屋，一般按产权证或身份证上的姓名记录。产权人死亡或不具备民事行为能力的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

2 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3 房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3.3.4 房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A4执行。

3.3.5 房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。 3.3.6 房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构的，应分别注明。 3.3.7 房屋竣工年份

房屋竣工年份是指房屋实际建成年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。

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3.3.8 房屋用途

房屋用途是指房屋的设计用途。具体应参考规划审批和设计图纸说明，按本细则附录《产权登记房屋用途分类标准》（见附表1）执行。

一幢房屋有两种用途的，应同时注明。一幢房屋有三种以上用途的，可标记为综合楼。老旧房屋无法找到规划设计资料的，以实际调查用途为准。

3.3.9 房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。

3.4数据采集

3.4.1 观测基准

1 建筑物总建筑面积测量，以房屋外墙外侧勒脚以上墙面为界测量，内部中空须扣除的，以中空部分外围墙体勒脚以上墙面为界测量。

2建筑物墙面挑空悬挂的各类装饰，不计入墙体面积。

3 建筑物分层分户面积测量，外墙、共有墙以墙体中线为界，测至墙体厚度1/2处；借墙测至墙体内侧；自有墙体测至墙体外侧，并在草图上用相应符号表示。

4 附属设施：柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围为准；门廊以柱或围护结构外围为准；檐廊、挑廊、门斗以围护结构外围为准。

5 异形房屋观测，可增加必要的辅助线施测。 6墙体的厚度应包括外保温层厚度。

3.4.2 数据采集方法

1对实测项目，计算面积所需的所有数据均应进行实地观测采集。

2观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001米；两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至0.01米。

3 实测项目施测时可以参考经规划城建部门审查批准的施（竣）工图纸。 4成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测；非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。

5如观测数据与图纸标示数据的误差在限差允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算；如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算。

6 实测数据的采集不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到”。

7采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。

8数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观测数据无误后，方可收工撤离现场。

9对预测项目，计算面积所需的所有数据，均应从经规划城建部门批准、由设计单位出具的施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。

3.4.3 量距数据精度要求

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实测量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具二次量距读数较差应满足|△D|≤0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。 测算房产面积的房屋边长测量误差，应符合下表要求：

房屋边长测量精度要求 房产面积 一级 二级 三级 精度等级 限 差 +(0.014+0.0004D) +(0.028+0.0014D) +(0.056+0.004D) 中误差 +(0.007+0.0002D) +(0.014+0.0007D) +(0.028+0.002D) 符合上表边长精度的数据，其计算所得面积在理论上亦满足相应等级的面积精度要求。

3.4.4面积精度应用要求：

房产面积测算的精度等级的选择应符合下表要求：

房产面积精度测算等级的要求 精度等级 不同房屋选用的等级 一级 特殊房屋或委托人特殊要求的房屋 二级 商品房、经济适用房、房改房或进入房地产市场的各类房屋 三级 居民自建房、其它房屋

3.5外业原始资料

3.5.1 外业原始资料主要由外业测量草图和房产要素外业调查表组成。

3.5.2外业测量草图绘制要求

1外业草图原则上应以概略比例尺绘制在A4规格专用草图纸（见附表2）上。

2外业草图的绘制应尽量保持线条的美观，相对比例协调，字迹清晰、工整；在内容较集中的地方可绘制局部放大图。

3草图上应注明项目名称、施测日期，并有测量员（记录）、辅助测量员（观测）姓名（本人签字）。

4 草图上应标注指北针方向，并表示出单元号、房号的排列关系，并标明产权界限门户的实际开门位置。

5丘图和户图的测量数据必须在不同的草图图版上分别表示。

6 根据所测项目类型不同，草图上应表示房屋及其附属物的外围、中空尺寸和相对定位尺寸等，或分层表示的各产权单元、公共部位的产权界线尺寸。

7测量草图应在实地绘制，不得凭记忆补记数据；测量的原始数据不得涂改

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和擦拭，现场需要更改时只能划改。

8草图上房屋边长的尺寸单位为米，标注时应字头向上或向左，并与所标注的边尽量保持平行。

9对于丘图上外到外的尺寸数据、户图上中到中的尺寸数据可直接记录、不做标识。户图上内到内的尺寸应在尺寸数据后加注“+”号,如“4.35+”；户图上外到外的尺寸应在尺寸数据后加注“-”号，如“8.73-”。其它特殊的数据应用汉字加以说明。

10草图上需注明墙厚的，墙厚数据单位为厘米，外加注“○”号表示。如： 37 11草图允许使用按设计图纸数据绘制的底图（草图底图）。实测数据如与底图数据一致，应在底图数据上打“√”或记录所测数据；如不一致，应划掉原数据，并记录观测数据。另外也可以用施工图纸作为草图底图使用。

12草图上应对建筑物的各种特殊的、不规则的具体情况，做出详细、准确的注记和说明。

3.5.3 房产要素外业调查表 1《房产要素外业调查表》（见附表3）的内容应包括：产权人、委托人名称，房屋坐落，图丘幢号，建筑物名称，房屋用途、结构、竣工时间、地面地下层次，单元号、房号的编排方式，阳台的封闭情况，丘界四邻名称等。

2测量员应在外业现场调查并填写《房产要素外业调查表》。

3外业调查结束后，测量人员应现场检查调查资料是否完整准确，并要求委托方指界人在《房产要素外业调查表》上签字确认。

4 房产面积计算

4.1 计算建筑面积的基本条件

计算建筑面积的建筑物原则上应具备以下基本条件：

1应具有顶盖。 2应有围护物。

3结构牢固，属永久性的建筑物。 4层高在2.20米以上(含2.20米)。 5可作为人们生产或生活的场所。 这里所称的“结构牢固”，就整体结构而言指建筑物是经过建筑质量检验的安全、合格建筑；就局部结构而言是指和建筑物主体在结构上紧密连接为一个有机的整体；比如梁、柱、结构板等是连为一体的，内部钢筋是按要求焊接或捆扎在一起的。

这里所称的“永久性的建筑物”，是指设计使用年限大于30年的建筑物。

4.2 计算全部建筑面积的范围

4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑

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