2、西安市房产测绘实施细则（草案） (4)

5.1一般规定

5.1.1房屋独立成户（产权单元）的基本条件

广义上独立成户房屋就是可以单独进行产权登记的独立产权单元，独立产权单元在原则上应具备以下三个基本条件：

1有确定、封闭的界线；

2有独立的通向建筑物外部或建筑物内公共通道的门或出口； 3要具备一定的经济、使用价值

5.1.2户的划分

房屋的局部满足独立成户条件时，可以划分为一户。一般具体情况如下： 1成套住宅，一般以一套划分为一户。

2独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。 3一幢房屋属同一产权人的，一幢房屋可划分为一户。 4独立使用的地下室按其权界线分户。

5建筑物内具备独立成户条件的公共部位不被分摊时，应视为一户。 6权利人房屋产权范围为建筑物内某一区域时(如：一个或多个单元、一个或多个楼层等)，可按一个区域分为一户。

7无实际分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩或界钉、施工图纸上标有相应明确界线的，可按其界址线分户。

5.1.3建筑面积分摊情况的分类

对一幢建筑物而言，其建筑面积按应分摊趋势由弱到强的顺序，可分为以下四类：

1严格不可分摊的建筑面积：如独立成户独立登记产权的建筑面积，为他幢或多幢配套服务的设备、管理、值班警卫等房屋的面积。

2不可分摊的建筑面积：如幢内独立的地下室、车库、车棚、会所、活动室以及无明确用途的房间等满足独立成户条件、可独立使用房屋的面积；若产权各方就上述部位的分摊有合法协议约定，可按协议约定执行。

3可分摊的建筑面积：如在幢内且专为本幢配套服务的设备、管理、值班警卫等满足独立成户条件的房屋面积；若产权各方就上述部位的分摊有合法协议约定，可按协议约定执行。

4应严格作为共有部位分摊的面积：原则上只能作为共有面积分摊而不能独立成户的共有部位，如全楼的二分之一外墙，幢内公用的门厅、走廊、楼梯等不满足独立成户条件的用房面积。

5.1.4功能区的划分

1房屋按设计功能的不同划分功能区，如商业、住宅、办公等；

2某功能区内不同部位的不同产权单元，其所使用和享有的设备用房、竖直或水平通道、管理用房等共有共用部位明显不同、差异较大的，应在该功能区内将享有相同或相似共有共用部位的产权单元及其共有共用部位的整体划分为子功能区；

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3重复2的步骤，直至将整幢建筑物全部划分到基本功能区为止。 4功能区的划分，原则上应在尽量简单、概括的同时兼顾公平、合理。

5.1.5 共有建筑面积分摊的一般原则

1进行共有建筑面积的分摊以幢为单位进行。本幢内为他幢或多幢配套服务以及本幢外为本幢配套服务的房屋面积，均不得给本幢分摊。

2产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 3无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（户）内建筑面积按比例进行分摊。

4共有建筑面积在功能区（或子功能区）之间分摊时应按谁使用谁分摊的原则处理；共有建筑面积在基本功能区内分摊时，应按功能区的同一性和整体性原则处理。

5共有建筑面积分摊后，不划分各功能区或各产权人在共有建筑面积上的产权界线。

6对人防、临街通廊等不计建筑面积的情况，可以另外单独标明其实际的套内建筑面积，但不参与本幢共有面积分摊。

7一般幢内确定为不可分摊的公共部位，满足独立成户条件的，应作为独立的产权单元处理，并参与本幢的共有面积分摊。

5.2共有建筑面积分类

根据共有建筑面积的服务范围不同，可分为以下四类：

1幢共有建筑面积：指为整幢建筑物服务的共有共用建筑面积，该类共有建筑面积由整幢进行分摊。

2功能区共有建筑面积：指为某功能区或子功能区服务的共有共用建筑面积。这一类共有建筑面积，应由相应的某功能区或子功能区分摊。

3层共有建筑面积：层仍相当于功能区或子功能区。当各层的共有建筑面积不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。 4其他共有建筑面积。

5.3共有面积分摊关系的确定

5.3.1设备管理等用房的使用关系确认 1新竣工建筑，要求委托方提供由建筑设计单位出具的书面材料，对设计图纸上各设备、物业、管理用房的用途、服务对象、服务范围做出相应的说明； 2对于无法联系设计单位的老旧房屋，由房屋建设单位在正式设计图纸上对上述公共部位进行标识，并做出相应的说明，然后房产测绘人员依据图纸在现场调查，逐一校准核实，并确认其使用功能； 3对于没有设计图纸的老旧房屋，由测量员现场测量时对公共部位进行观测、调查和记录；委托单位确认后应出具书面的公共部位使用情况说明。?

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5.3.2共有面积的分摊关系确认

1设备管理等用房，由测量员根据已确认的使用和服务关系，依据《规范》及细则的相关规定和有关协议或约定文件，确定其分摊关系；

2建筑物墙体、楼梯、走廊、公共厅堂等公共部位，由测量员参考设计，调查、分析其使用和服务关系，然后依据《规范》、细则的相关规定和有关协议或约定文件，确定其分摊关系；

3分摊关系确认后，测量员须出具《共有共用部位分摊关系认定表》（见附表4）经质检人员签字确认后归入测量资料存档。

5.4共有建筑面积计算及分摊的一些具体规定

5.4.1纯住宅楼存在多个单元（或其他单一功能区建筑物有不同区域）时，一般情况下以幢为单位统一分摊全幢共有面积，但如有下列功能差异较大的各种情况，应划分为不同的子功能区处理：

1有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分子功能区。

2有的单元为有回廊或通廊梯间、有的单元为简单楼梯间，按梯间不同的单元划分子功能区。

3有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分子功能区。 4有的单元楼梯间有空走层，有的单元没有空走层时，按有无空走层划分子功能区。

5底层房屋在设计上不使用楼梯间的，应单独划分子功能区。

5.4.2楼梯（或层间通道）的处理

1为某功能区服务的楼梯、电梯或消防梯，在该功能区内个别或部分楼层设计有门但一般正常情况下不使用的，仍由该功能区分摊。 2楼梯间、核心筒的分摊，按以下情况分别处理：

（1）楼梯间或核心筒在某层仅服务于人防、避难层或设备间时，可将其水平横切计入人防、避难层或设备间面积；

（2）楼梯间或核心筒在某层同时且仅为人防、避难层和设备间服务时，可将其水平横切计入人防、避难层或设备间面积；

（3）楼梯间或核心筒在某层除人防、避难层和设备间外，还同时服务于其他功能区或产权单元时，不应将楼梯间或核心筒水平横切，而应将其作为一个整体分摊到相应的各功能区或产权单元。

3其他层不开门、直达某层的专用楼梯，作为该层的专有楼梯处理。

4商业用房各层间设置有数量、位置、起止层数不同的多部楼梯，其层内各楼梯可以相互通行的，可以合并各楼梯面积整体分摊到相应各层。

5.4.3廊（或通道）的处理

1除底层连接楼梯与建筑物外部的走廊（或其他作为建筑物主要出口的走廊）外，其他在层内通行的走廊按所在层的层共有建筑面积处理。

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2建筑物底层的临街通廊可以用作社会公共通道通行的，不参与本幢共有面积分摊。

3穿过建筑物底层、用于本丘出入的通道，应单独作为一户计算面积，并参与本幢的分摊。

4两幢独立建筑物之间的通廊或架空通廊，其建筑面积应单列并加备注说明，不参与分摊。

5.4.4由两户共用的风井、管井、排气孔、垃圾道等，等分计入两户的

套内建筑面积，不再另行提出分摊。

5.4.5公用的空中花园、绿化架空层、消防避难层，以及底层的临界通廊等，其建筑面积应单列并备注，不参与本幢的共有面积分摊。

5.4.6共有面积分摊预处理

某一公共部位（A）同时服务于某子功能区（B）和其上级功能区的某公共部位（C），且该子功能区（B）与其上级功能区公共部位（C）的面积在同一数量级。此时应在按正常顺序分摊C前进行分摊预处理，即先由C、B共同分摊掉A，再进行其后的分摊。

当B与C的面积数值相差悬殊不在同一数量级时，可将A直接计入B、C中面积大的一方。

5.5共有面积分摊的计算

5.5.1共有面积分摊的基本公式：参见《规范》附录B2。

5.5.2单一功能区建筑物的分摊

设计功能单一、各户对建筑物内公共部位的共有共用情况一致或基本一致的建筑物，可以整体作为一个基本功能区进行分摊处理。

各户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和

5.5.2多功能区建筑物的分摊

设计有多种功能、各户对建筑物内公共部位的共有共用情况有多种不同情况的建筑物，应根据具体情况划分为多个具有功能区——子功能区关系的基本功能区，然后根据各功能区之间的包含、并列等关系，按照从整体到局部，从功能区到子功能区的顺序，逐级进行分摊计算。

1一级分摊

根据建筑物不同部位的使用功能和各共有建筑部位的服务范围，一般按住宅、办公、商业、车库、仓库等不同设计功能或共有部位的不同，将建筑物划分为多个功能区。各功能区间共有建筑面积，即幢共有建筑面积，按各功能区的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有面积＝第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积 第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之

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和

2第二级分摊

某功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各子功能区间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各子功能区自有建筑面积依比例分摊至各子功能区。

3对包含子功能区的功能区重复第二步的分摊过程，至全部分摊到基本功能区为止。

6 附 则

6.0.1关于历史衔接问题的意见

对于历史上房产测量单位正式出具过的测量报告，当时测算的具体做法不违反《规范》的原则、或《规范》中没有具体规定，而与本细则规定不一致的，应按照以下几种情况分别处理：

1对于尚未用于产权登记的实测成果，以及尚未用于销售的预测成果，一经发现此类问题，原则上均应按本细则规定予以修正；

2不论原成果是否已用于产权登记或商品房销售，在进行涉及建筑物整体的变更测量或更误时，原则上对此类差异应一并按本细则规定予以修正；

3对于已经用于产权登记的测绘成果，除非当事人要求并经与产权登记部门同意，原则上应维持原成果做法不变；

4对于已经用于销售的预测成果，在进行实测时，除非与当事人协商一致，原则上应维持原预测做法不变。

6.0.2本细则自 年 月 日起实施。

6.0.3本细则实施过程中的具体问题，由西安市房屋管理局解释。

2007年1月10日

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