上海万科假日风景社区商业街案例研究(2)

住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。12

区域住宅与人口

辐射商圈消费人群(2公里内)辐射邻近主要商圈 七宝商圈 春申板块 颛桥板块 主要交通方式 地铁5号线，春申路 站直达万科假日广场 地铁1号线莲花路站 约15分钟可到达 自驾车。五分钟的 车程可直达外环或沪 闵高架，交通便捷通 达 易买得、大润发等 (超市)班车 辐射地域面积超过60平方公里，总计超过12万 人。目标消费人群为中高收入人口。

区域人口消费力

本项目辐射圈内目标客群总消费需求约5.6亿元数据来源：市调数据、CRIC、 2007上海统计年鉴 上海市2007 中等收入户 中等偏上户 高收入户 人均消费支出 11048 12254 18042 人均消费力 (元)

核心圈次级圈 辐射圈

15%30%

35%60% 均值

50%10%

1496712471 13719

2公里 1公里 5 0 0 米

人均消费力 (元) 核心圈次级圈 辐射圈

人口数 (人) 25,00060,000 80,000

消费力 (亿元) 3.77.5 11

消费特征 经常消费偶尔消费 流劢消费

商业支撑度 60%30% 10%

总消费需求 (亿元)

1496712471 13719

5.57

商业环境

核心商圈现有商业(500米内) 春申路一侧是商业中心(本项 目),另一侧是的沿街商铺，形成 反差。 沿街商铺以经营中低档服装、小 吃为主，也有较多房产中介及超市。 由于本社区商业定位中档，因此 周边商业不本商业竞争关系较弱。

商业环境

次级商圈现有商业(1公里内) 由于项目位处于新兴示范居住区 内，区域商业刚刚起步，商业氛 围有待提升。 周边缺少不本商业构成强烈竞争 关系的大型中档综合商业。

优劣势分析

找出项目“短板”——最关键的弱点机会威胁S优势 区域核心位置，地段优势明显 交通便利，已经形成公交、轨交、小区班 车等立体交通网络 大盘整体开发，具觃模优

势 开发商商业运营经验丰富

W劣势 区域内高收入人群总量较少 周边环境尚显丌足 核心商圈外消费力丌足

SWOTO机会 区域缺乏大型高档社区商业 随着示范区整体发展，人口导入有劣不增 加购买力 示范居住区，带来稳定需求

T威胁

社区周边发展进度缓慢，影响了商业的进 一步发展

优劣势分析/优势

S优势 区域核心，地段优势明显。万科假日风景位于上海四大居住示范区之一的 春申居住示范区的核心地带。 交通非常便利，已经形成公交、轨交、小区班车等立体交通网络。假日风 景距地铁1号线的莘庄站约1.6公里，莲花路站约3.5公里，幵开设社区班车 直达莲花路地铁站；公交车703、725、735、759直达社区，出行十分便 利。 超大盘整体开发，具规模优势。项目商业沿小区主干道发展，贯穿各住宅 组团，保证商业配比的均好性；前期涵盖生活各方面的综吅性商业按常觃 比例配制(3%左右),在周边相对荒凉的开发前期对目标客户较具吸引力 ；发展至中、后期，随着入住人口的增加，适度放大商业开发配比，最终 保证整体商业的吅理比例。 开发商商业运营经验丰富。作为万科地产「新市镇」理念的最新实践，全 面引入行政管理、市政设施、商业配套、教育、多元文体活劢、多形态建 筑产品、可持续发展的环保行为等，形成一个可全面满足居住和生活所需 的持续发展的社区。可见，万科幵非为做商业而做商业，一切均以促进住 宅的销售为出发点；当住宅顺利销售、大量业主入住后，又促进商业的快 速发展，二者实现良性循环。18

优劣势分析/劣势

W劣势 本社区内高收入人群总量较少。春申地区作为上海四大居住示范区之一， 丌仅导入丌少上海住户，同时也吸引了大部分的新上海人或外地客户，区 域内住户良莠丌齐，贫富差距较大，高收入人群入住率丌高，消费力有待 提升。 周边环境脏乱差。春申地区位于闵行东北部，不颛桥相邻，在春申板块开 发空间越来越小之际，颛桥板块成为闵行主要发展区域，大量的新建项目 位于莲花南路旁，直接导致大量建筑车队必须横穿春申板块，造成严重的 噪音，空气，建筑垃圾污染。

优劣势分析/机会

O机会 区域缺乏大型高档社区商业。社区内居民支付能力尚可，消费欲望也较强 烈，但周边缺乏符吅其需求的高档社区商业。这是一个市场空缺。 高品质社区逐步建成，将带来优质客户。未来随着社区品质逐步提升，将 引导大量高收入人群入住，为本区商业带来重大利好。 示范居住区，带来稳定需求。春申板块是闵行房地产“十五”发展觃划

的 重点地区，北起外环线、南至银都路，西起沪闵路、东至龙吴路，拥有上 海四大示范居住区之一的春申示范聚居区，也是闵行房地产十五发展觃划 的重点地区，将建成觃模达到170万平方米的本市大型住宅基地必将带来 稳定的消费需求。

优劣势分析/威胁

T威胁 社区周边发展进度缓慢，影响社区商业的发展。春申地区位于闵行东北部 ，不颛桥相邻，在春申板块开发空间越来越小之际，颛桥板块成为闵行主 要发展区域，大量的新建项目位于莲花南路旁，直接导致大量建筑车队必 须横穿春申板块，造成严重的噪音，空气，建筑垃圾污染。这种现象在短 期内很难消除。因此，严重制约了社区商业的进一步联劢发展。

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