金泰城丽湾物业服务中心作业指导书

金泰城丽湾物业服务中心

工程部作业指导书

二零一零年十一月

第一章、部门职责 ................................................................................................................................. 3

一、部门职责 ......................................................................................................................... 3 二、人员结构表 ..................................................................................................................... 5 三、岗位设置 ......................................................................................................................... 5

第二章、岗位职责 ................................................................................................................................. 5

一、工程部经理 ..................................................................................................................... 6 二、工程部副经理 ................................................................................................................. 7 三、工程部主管 ..................................................................................................................... 7 四、工程部领班 ..................................................................................................................... 7 五、工程部员工 ..................................................................................................................... 8 六、工程部运行员工 ............................................................................................................. 8 七、工程部维修员工 ........................................................................................................... 10

第三章、各专业作业流程 ................................................................................................................... 11

第一节、强、弱电专业作业流程 ............................................................................................... 11 第二节、空调、水专业作业流程 ............................................................................................... 11 第三节、其它作业流程 ............................................................................................................... 11 第四章、各专业应急预案 ................................................................................................................... 11

第一节、强、弱电专业应急预案 ............................................................................................... 11

一、停电事故处理预案 ....................................................................................................... 11 二、高低压配电室紧急事故处理流程图 ........................................................................... 11 三、电梯受困人员解救措施 ............................................................................................... 12 四、电梯受困人员解救流程图 ........................................................................................... 13 第二节、空调、水专业应急预案 ............................................................................................... 13

一、跑水处理方案 ............................................................................................................... 14 二、制冷剂泄漏应急预案 ................................................................................................... 15 三、二次供水水污染事件应急预案 ................................................................................... 16 四、有限空间作业应急处理预案 ....................................................................................... 17

第五章、各专业规章制度及适用法律法规 ....................................................................................... 18

第一节、强、弱电专业规章制度 ............................................................................................... 18

一、配电室安全管理制度 ................................................................................................... 18 二、临时电源管理制度 ....................................................................................................... 19 三、配电室倒闸操作制度 ................................................................................................... 19 四、高压配电柜巡视制度 ................................................................................................... 20 第二节、空调、水专业规章制度 ............................................................................................... 20

一、水暖工规章制度 ........................................................................................................... 20 二、水暖工值班制度 ........................................................................................................... 21 三、空调工、水工巡视制度 ............................................................................................... 21 四、空调工安全操作规程 ................................................................................................... 22 五、水工操作规程 ............................................................................................................... 23 六、水工安全操作规程 ....................................................................................................... 23 七、生活泵房管理规定 ....................................................................................................... 24 八、中水泵房管理规定 ....................................................................................................... 24 九、消防水泵房管理规定 ................................................................................................... 25 第三节、其它规章制度规章制度 ............................................................................................... 25

一、电动工具使用注意事项 ............................................................................................... 25 二、安全操作规程 ............................................................................................................... 26 三、重大设备事故处理程序 ............................................................................................... 26

四、卫生管理制度 ............................................................................................................... 27 五、高空作业安全防范措施 ............................................................................................... 27 第四节、专项管理制度 ............................................................................................................... 28

一、设备维修保养管理制度 ............................................................................................... 28 二、人员调配流程 ............................................................................................................... 29 三、物资采购、领用与报废管理 ....................................................................................... 29 四、二次装修管理 ............................................................................................................... 30 五、档案管理 ....................................................................................................................... 33 六、安全保卫制度 ............................................................................................................... 33 七、工程部消防管理制度 ................................................................................................... 34 八、设备维修制度 ............................................................................................................... 37 九、交接班制度 ................................................................................................................... 39 十、值班制度 ....................................................................................................................... 40 十一、报告制度 ................................................................................................................... 40 十二、工具管理制度 ........................................................................................................... 42 十三、巡检制度 ................................................................................................................... 43 十四、机房钥匙管理制度 ................................................................................................... 43 十五、机电设备房出入管理制度 ....................................................................................... 44 十六、手持对讲机管理规定 ............................................................................................... 45 十七、设备运行管理制度 ................................................................................................... 46 十八、重点设备维修记录管理制度 ................................................................................... 46 十九、电梯管理制度 ........................................................................................................... 47 二十、电气设备管理制度 ................................................................................................... 47 第五节、部门适用法律法规 ....................................................................................................... 48

第一章、部门职责

一、部门职责

1、负责对物业的各种动力设备、机械设备、空调设备、上下水管道等硬件设施的运行和维修保养提供全方位的服务，确保其完好与正常运行；

2、负责检测设备的选购、维护、检定、贮存等控制，确保检测设备的检测能力；

3、参与新项目的验收，做好楼宇与设备的接管；

4、参与和配合质量体系中与文件和资料控制，顾客有关要求、采购物品分承包方评审与监控、服务提供，顾客提供产品的控制、不合格品的控制、纠正和预防措施等相关要素的控制，对质量环境目标、指标进行分解，落实质量、环境管理方案；确保工程部质量/环境目标的实现；

5、制本部门的程序文件和相关的三级文件（作业规程，质量记录，管理制度），并对员工开展质量、环境管理体系培训，包括方针、程序文件、作业指导书等；

6、负责质量、环境法律、法规在本部门的贯彻执行；负责按质量、环境管理体系，手册、程序文件、作业指导书的要求在本部门贯彻执行，并做好相应记录；

7、遵循质量、环境管理体系程序文件的要求，认真执行供方、分承包方;资源利用与控制;化学品管理控制等程序的规定，需相关方协助运输特殊化学品、危险品时，按相关规定由有资格、有证明的单位完成；

8、负责组织的设备管理，对引进新进设备进行环境因素的识别； 9、负责组织设备所需各种油类品的采购、存储、保管、发放、回收、处臵工作，遵守工业固体废弃物处理实施程序、油类制品管理控制程序，防止二次污染，废弃油类制品的处臵，必须遵守国家危险品处臵的有关规定；

10、工程部是水、电能源的主管部门，负责水、电消耗的管理，严格执行国家有关降耗政策，和上级领导部门要求；

11、负责组织降耗指标，并分解到各部门，进行考核;对关键用水、用电的特殊设备和部门要单独考核，必要时应编制作业指导书，要求操作者遵守；

12、对工程部各项工作的质量进行监控； 13、对工程部工作中出现的不符合项进行处臵； 14、负责本部门纠正/预防措施的实施；

15、组织进行必要的应急演练，做好演练记录，总结经验教训；

二、人员结构表 经 理

主 管

领 班

强电、空调运行 综合维修人员

三、岗位设臵

1、工程部 经 理 1人 2、工程部副经理 1人 2、强电弱电主管 1人 3、空调、水、土建主管 1人 4、领班 3人 5、强电运行 8人 6、空调水运行 4人 7、综合维修 13人

现26人

第二章、岗位职责

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