_2009_10_27_云山酒店项目前期策划报告1610361317(2)

4〃酒店市场分析A〃广州酒店业现状及发展特点

目前广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位 近20万个；在营业五星级20家，四星级53家，三星级108家(包括试运营)其各自 比例为1:2.65:5.4 2006年酒店的平均房价为356元，价格上升11.37%;广交会时五星级套间可达 300美元，而淡季400元人民币足矣的两个极端； 目前缺乏国际性酒店管理公司，随着国际品牌的逐渐进驻，高端客源争端将更加激 烈，高端酒店差异化定位与经营将成为酒店项目运营的主要的问题；(广州的五星级酒店只有中国大酒店由万豪管理，北京五星级饭店中有80%由外国品牌的饭店 集团管理，上海五星级饭店的这一比例是75%)

亚运、琵洲会展中心启用，外贸银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地 业务，证券业、零售业、电信业的开放将带来巨大酒店需求；

B〃广州酒店市场未来竞争状况 在广州今后3年-5年内，在建和拟建的高档酒店接近30家，五星级酒店客房总量 目前约5000间，2010年约13000间，预计新增客房8000间，这些豪华酒店八成左 右落户天河区，尤其是以珠江新城、天河路为中心； 2010年全市星级酒店的接待能力可达每晚30万人次，差异化客户策略是关键； 巨量高档酒店同时推出，对广州宾馆业造成“僧多粥少”的局面，未来竞争激烈程

度将非常大； 在建五星级：琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、海景大酒店正佳万豪、富力丽 思〃卡尔顿、富力凯悦；在申报：亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭；

C〃各区代表五星级酒店价格比较

荔湾区五星级标准价——白天鹅：1000元

越秀区五星级标准价——花园1230元/天；中国700元/天；东方580元/天 广东国际550元/天；亚洲国际500元/天

天河区五星级标准价——地中海国际600元/天；WESTIN1200元/天

5〃商务市场A〃写字楼发展阶段 1993年之前，主要集中在五星级酒店内，代表项目：中国大酒店、花园大酒店、 美国银行中心； 1997年到2000年，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供 应过剩；

2001年2004年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回 升；甲级写字楼除却新增供应外，空臵率保持在10%以内，顶级写字楼更是少于 5% 2005年至今，甲级写字楼进入快速增长期，经济持续向好，令甲级写字楼的需 求快速增长；

B〃整体供应分析

2006年供应量为92.95万㎡,2007年则为36.5万㎡,2008年为22万㎡, 2009年为47万㎡; 2006年至2008年，广州甲级写字楼将猛增200万平方米 新供应量大部分集中在珠江新城，该板块将成为新的核心商务区；重点供应项 目包括天河城广场、双子塔西塔、广东烟草大厦、交通集团项目等 老城区域供应量非常少，主要表现为存量市场消化；

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