综合奖-北京建筑工程学院-魏庆-有巢氏族-望京STYLE - 图文

方兴杯 第六届北京高校房地产策划大赛

组名：有巢氏族 组长：魏庆

组员：秦宇瑶 李登科 侯博石 陈雨桐 王逸静文 张钰 葛洁麒 孙冲岭 指导老师：李英子 张有峰

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方兴杯 第六届北京高校房地产策划大赛

目录

1. 市场分析 ........................................................... 9 1.1. 宏观经济 ........................................................ 9 1.2. 北京房地产市场分析 ............................................. 10

1.2.1. 总概 ..................................................... 10 1.2.2. 房地产投资情况 ........................................... 11 1.2.3. 房地产供给情况 ........................................... 11 1.2.4. 房地产销售情况 ........................................... 11 1.2.5. 房地产开发企业项目资金到位情况 ........................... 11 1.3. 房企成交分析 ................................................... 12 1.4. 政策总结与解读 ................................................. 13 1.5总结推导 ........................................................ 14 2. 项目区位分析 ......................................................... 16

2.1. 项目地块现状 ................................................... 16 2.2. 区位优势 ....................................................... 16

2.2.1. 地理位置优越 ............................................. 16 2.2.2. 交通条件便利 ............................................. 17 2.2.3. 基础设施完善 ............................................. 19 2.2.4. 发展前景优秀 ............................................. 20 2.3. 干扰因素 ....................................................... 21

2.3.1. 地块噪音污染 ............................................. 21 2.3.2. 流动人口密集 ............................................. 22 2.3.3. “最后一公里”交通通达方式单一 ........................... 22 2.4. 竞争项目分析 ................................................... 23

2.4.1. 竞争项目来源 ............................................. 23 2.4.2. 竞争项目调查表 ........................................... 23

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3.SWOT分析 ............................................................. 25

3.1分析表 .......................................................... 25 4.项目分析 .............................................................. 27

4.1市场定位 ........................................................ 27

4.1.1目标人群需求调研 .......................................... 27 4.1.2确定目标客户和分析 ........................................ 35 4.1.3类型定位 .................................................. 37 4.1.4档次定位 .................................................. 38 4.1.5形象定位 .................................................. 38 4.1.6功能定位 .................................................. 39 4.1.7主题定位 .................................................. 39 4.1.8价格定位 .................................................. 40

5.项目整体规划 .......................................................... 43

5.1设计理念简析 .................................................... 43

5.1.1建筑设计理念 .............................................. 43 5.1.2小区规划理念 .............................................. 44 5.2主要经济技术指标 ................................................ 49

5.2.1人车分流系统 .............................................. 50 5.2.2地下车库 .................................................. 51 5.2.3小区绿化 .................................................. 51 5.2.4公共服务设施 .............................................. 52 5.3布局解析 ........................................................ 53 5.4户型设计与规划 .................................................. 58 5.5物业管理 ........................................................ 64 6.绿色建筑 .............................................................. 67

6.1“绿色建筑”的定义 ............................................... 67

6.1.1“绿色建筑”发展的重大意义 ................................. 67

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6.1.2“绿色建筑”的特征 ......................................... 67 6.1.3“绿色建筑”的作用 ......................................... 68 6.1.4“绿色建筑”的设计理念 ..................................... 69 6.2望京Style的“绿色”科技系统 .................................... 70

6.2.1节能——毛细管恒温恒湿空调系统 ............................ 70

节能——中空玻化微珠墙体保温系统 .......................... 73

6.2.2节水——社区雨水收集净化方案 .............................. 76 6.2.3 节地——社区垂直绿化 ...................................... 82

节地——地下车库，人车分流 ................................ 82

6.2.4 节材措施 .................................................. 82 6.3 保护环境与减少污染 .............................................. 84 6.4绿色创新技术一——科技住宅太阳能热水系统 ........................ 86 7.项目开发计划 .......................................................... 91

7.1项目整体开发方案 ................................................ 91 7.2项目进度安排 .................................................... 95 7.3 项目开发管理计划 ............................................... 95

7.3.1 项目进度控制计划 .......................................... 96 7.3.2项目安全管理计划 .......................................... 96 7.3.3项目质量控制计划 .......................................... 97 7.3.4项目成本控制计划 .......................................... 97 7.4工程项目风险管理 ................................................ 97 8 项目投资测算 ......................................................... 100

8.1项目成本与费用测算......................................................... ............................... 96

8.1.1经济测算基本假设 ......................................... 100 8.1.2 开发成本测算 ............................................. 101 8.1.3开发费用估计 ............................................. 103 8.1.4 开发期总成本费用估算 ..................................... 104

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8.2项目销售收入及利润的估算 ....................................... 105

8.2.1普通住宅销售收入测算 ..................................... 105 8.2.2地下停车位销售收入 ....................................... 105 8.2.3 C2商业金融用地及配套设施销售收入 ....................... 105 8.2.4 总收入测算 ............................................... 106 8.2.5 税金及附加测算 ........................................... 106 8.2.6 利润表 ................................................... 106 8.3项目资金筹措与运用 ............................................. 107

8.3.1资金筹措与投资计划 ....................................... 107 8.3.2借款还本付息估算 ......................................... 107 8.4基本财务报表 ................................................... 108

8.4.1财务指标与报表 ........................................... 108 8.4.2资金来源与运用表 ......................................... 109 8.4.3现金流量表（全部投资） ................................... 110 8.4.4现金流量表（自有资金） ................................... 111 8.4.5损益表 ................................................... 112 8.5项目动态盈利分析 ............................................... 113

8.5.1内部收益率（IRR）与财务净现值（NPV） ..................... 113 8.5.2动态投资回收期 ........................................... 113 8.6项目风险分析 ................................................... 113

8.6.1盈亏平衡分析 ............................................. 113 8.6.2敏感性分析 ............................................... 113 8.6.3定价分析 ................................................. 114

9.营销方案与推广计划设计 ............................................... 116

9.1 营销目标 ....................................................... 116 9.2 营销思路 ....................................................... 116 9.3 客户群定位 ..................................................... 118

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