【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇：轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化(4)

【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇：轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化

2018-11-19 房地产

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证券研究报告

2、城市能级定义和分城轮动

从总量到结构，本文中我们主要通过在局部时间轴上（2012-2018.9）各类库存的净变动量，来考量不同能级城市的库存变化。

城市能级定义

我们参考统计局40个大中城市定义来定义不同城市能级： 4个高能级一线城市：北京、上海、广州、深圳

23个中高能级二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄。

630个中低能级三四线城市：除一线和二线以外的其他城市。 注：住建部近期发布的《2016年城乡建设统计公报》显示，截止2016年年末，全国设市城市657个。其中直辖市4个，地级市293个，县级市360个。

“控泡沫+去库存”，不同能级城市分城轮动

2016年3月31日，《人民日报》刊登文章称，房地产市场的发展具有极强的不平衡性，一二三线城市、东中西部地区，房地产市场冷热迥异，对房地产的调控不能一张药方开到底，应分类指导、一城一策。

我们在2018年4月份提出，由于因城施策和分城轮动，在高能级城市控制资产泡沫和低能级去库存的大背景下，不同能级城市的商品住宅销售出现了明显的“分城轮动”情况，全国商品住宅销售周期性减弱，波幅减小，周期拉长。详见2018年4月10日发布的《拐点中觅亮点》。 图2：不同能级城市商品住宅销售面积累计同比

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