房地产行业调查报告(4)

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2.2.1 根据服务内容标准

房地产中介服务市场，按照服务内容标准主要可分为：

房地产经纪：是由房地产经纪人（个人或机构的统称）完成的促进房地产市场顺利实现一系列居间、

代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换

等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

—房地产经纪公司、房地产顾问公司、房地产代理策划公司、房地产营销公司、房地产

金融中介等

房地产估价：是以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估计

程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在

估计时点的合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。价格评估机构是对房地产进行

测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事

业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动。

—房地产估价所、房地产交易所、资产评估公司、信用调查公司等

房地产咨询：是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场

调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目

前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、

管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、

技术咨询等中介服务。

—房地产信息咨询机构、房地产管理咨询公司等

2.2.2 根据房地产消费次序的标准

按照房地产消费次序，房地产市场的运作过程大致可分为四大阶段，房地产中介服务始终渗透市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

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2.2.3 根据房地产业务价值链的标准

房地产业务价值链如图所示，按照这一标准，下图中供应商所列的服务就是在不同价值链上相应的中介主体及服务分类：

开发企业

主体活动

支持活动

2.2.4 根据服务的物业类型的标准

按照服务的物业类型分类：

·居住型物业：普通住宅、公寓、别墅

·商业型物业：写字楼、购物中心等

·经营性物业：酒店、汽车旅馆、服务式公寓

·生产型物业：工业厂房、仓储设施等

·公益型物业：学校、医院等

2.2.5 根据地域标准

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2.3房地产（中介）服务市场主体的发展特征

随着房地产业的发展，我国房地产中介机构已初具规模，房地产估价机构有5000余家，从业人员约10万人；房地产经纪机构约有2.5万个，从业人员20多万人。而且拥有一批房地产知识广博、市场经验丰富的中介人员活跃在房地产开发、销售各个环节。但是，相对于国外成熟的房地产市场，我国房地产中介市场还是不够成熟发达。这从某种程度上限制了房地产市场的发展，成为整个流通过程中的瓶颈。新时期的房地产中介服务企业必将走向市场透明化、规范化、品牌化、规模化、专业化与综合的道路，以完善宏观大循环为前提，以服务于各种需求为基础，以沟通各个环节为目的，在大量的信息流、资源流、资金流中产生效益。

—市场透明化

随着整顿市场秩序的不断深入，法律、法规不断健全，某些以政府机构为背景的企业与政府机构脱钩，房地产中介服务企业服务体系不断规范，网络在房地产中介服务业的应用和国外中介机构的进入，市场竞争更加激烈，具有连锁化、网络化的经营规模、以高新技术、大量资金为依托，服务质量好的企业，以价格公开、服务规范取悦客户，获得较大的市场份额，使市场透明化。

—体制规范化

随着有关房地产中介服务业的法律、法规不断完善，中介服务体系将逐步得到规范。完善和深化房地产经纪人资格认证和中介机构资质管理制度，通过实行经纪人和中介机构资质管理制度，实行经纪人和中介机构分等定级制度，扶持一批信誉好、群众信得过的中介服务组织机构和素质高的房地产经纪人队伍，使房地产中介服务企业向规范化发展。

—服务品牌化

品牌是房地产中介服务业发展的关键，但服务品牌有一个长期的市场运作的过程。主要表现为房地产中介服务人员依靠专业知识和对信息的掌握来提高服务质量，由于这些知识和信息时效性相当强，具有可变性和易消失性的特征，这就对房地产中介服务人员和组织提出了更高的要求。要求从业人员素质高、知识更新快；要求团队中的人员具有很好的互补性，能够应用现代信息技术筛选整合市场信息。随着房地产中介服务业的专业化发展，房地产中介服务企业必将是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。 —经营网络化

网络化的发展一方面指营销网络的发展，建立一个很完善的零售网络，通过它再去推广新的业务，就可以把各个地方最优势的经验、资源、人员等实现共享，利用一体化的优势，达到事半功倍的效果；另一方面是连锁化经营。传统的信息传输手段已完全不能适应连锁化经营方式的要求，互联网在信息管理、信息发布和信息流通方面的优势，为传统的房地产业交易模式的创新提供了机遇。一些企业已认识到建立房地产信息服务系统的重要性，开始自行设计自己的房源数据库，引入电脑网络，为营销网络提供了接点，以实现信息在总部、各分店之间的快速传递与共享，便于总部加强管理，同时对客户的需求能作出快捷的反应。多重上市服务（MLS）系统的产生，将为房地产中介机构提供了全新的经营模式。 —企业规模化

房地产中介服务企业经营规模是提高销售收入，扩大市场份额的主要手段。房地产中介服务业高质量的专业化服务，一靠优秀的人才，二靠业务运作的科技含量。房地产中介服务业务的科技含量主要体现在

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