房地产行业调查报告(9)

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员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（a）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（b）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人和若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法则。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。立法的目的是按规定发给中介者执照所需符合的标准与所需具备的资格来维护房地产业的一定专业水准，进而保证社会大众免受劣质中介的损害，同时保证了所有领有执照者免受不公正竞争。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照的违规行为。（3）契约方式。美国房地产经纪人和房主双方以雇佣合约形成代理关系。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%-7%，大型商业用地3%-6%，未开发土地为6%-10%。

—组织模式的构建

10人以下的小型中介代理机构，一般组织结构的模式以直线型组织居多，其领导者对员工的指挥是直接明了的。在10-100人的中介代理机构中，决策者与一般员工之间会存在着一层或二层的管理层，此时，组织的问题就出现了。纵观目前的代理企业，其内部组织模式主要有以下几种：

◆直线型组织模式

直线型组织是最早出现、最为简单的一种组织结构形式。许多房地产经纪机构在人员、规模较小的时候，多选择这种模式。它的特点是组织中的每一个人只能向一个上级报告。通常权力比较集中，责任分明，命令统一，但所有管理职能都集中由一人承担，因而组织成员之间的协调较差，不利于专业化分工。

◆ 职能型组织模式

这种组织的内部设置了各种专业性的职能部门，如财务部、人事部、销售部门，他们成为决策者的参谋和助手，并且开展了以职能为中心的分工合作。与此同时，各级领导者都有向下级发号施令的权利，下级必须绝对服从上级的指示。这种组织的职能性分工使各部门的专业性增强，但同时专业性的增强也会妨碍各部门的信息沟通。在中介机构内对相对独立的职能实施统一的管理是非常重要的。

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◆ 事业部型组织模式

这种组织形式在开展多元化经营和规模较大的中介机构中会被使用，此时，中介机构内部会按照所经营的各种事业或区域来划分部门，公司总部把财务、人事、经营等权利下放到各事业部，真正做到权力下放，分散经营。在这种组织形式下，各事业部或分公司一般规模都很小，精简干练，而所有事业部合起来的话，又可以成为一个中型甚至大型的但充满活力的企业，使整个中介机构的运作取得较好的业绩。事业专门组织的各部门按照公司所开展的不同业务来划分时，将有利于房地产中介机构去拓展新的业务内容，进行多元化经营，而按照区域不同来划分时，则能扩大公司的经营领域。

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◆ 矩阵式项目组织模式

这是房地产中介机构为某个特定的目的和项目而设置的临时组织，当目的达到或项目完成之后，该组织就会被解散。比如，公司接到某一家大楼盘的独家销售代理权时，为了更好地在一定时间内取得较好的业绩，公司总部可能从各部门临时抽调一些人员，组成专门的机构，专职开展这一楼盘的推介工作。该组织在临时的组织负责人的领导下，各种专业人员将按部就班地开展如公关宣传、营销策划、广告推介、接受咨询、接洽买家、展示资料、带客户参观楼盘、办理交易手续机构及有关产权登记手续等各项工作。项目专门组织的成员既可以是专职的，也可以是兼职的，甚至可以是临时聘用的。项目结束以后，成员可以返回到原职位上或被重新安排新的工作。

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