论文货币政策对房价的影响(11)

货币政策对中国房价的影响

一是比例控制即对个人贷款的首付成数做出最低限制。二是即期控制即对个人贷款的还款期限做出最高限制。

2. 对房地产市场供给方面的控制——房地产开发控制

控制方式是对进入房地产市场的信贷自己供给规模进行限制。这种控制有两种：一是主体限定：规定具有一定条件的主体方可借款，对主体的各个方面进行审查，判断其是否具有房地产开发的能力；二是比例限制：规定房地产项目中信贷资金的比例活着自有资金的比例。这一点对于杜绝房地产开发企业想贷款银行转嫁经营风险尤为重要。

（二）优惠利率

优惠利率是指中央银行对国家拟重点发展的某些部门、行业和产品规格较低的利率，以鼓励其发展，有利于国民经济产业结构升级和产品结构的调整换代。优惠利率主要配合国民经济政策使用，如对急需发展的基础产业、能源产业、新技术、新材料的生产，出口创汇企业和产品的生产等，制定较低的优惠利率，提供资金方面的支持。

早在03年，我国央行以及开始运用选择性货币政策调控房地产市场价格。2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》其本质就是运营选择性货币政策工具——住房消费控制和房地产开发控制，来实现信贷结构调控和防范金融风险的目的，文件同时还出台了许多限制条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。

央行出台该文件的背景在于：从1998年开始的房地产信贷以及给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是02年得房地产投资以及占固定资产投资比重两成多，住宅建设每年以百分之二十至百分之三十的速度递增。与此同时，由于居民收入的增加，私人购房需求激增，02年全国城镇个人住房支出总额在八千亿元左右，同时带动相关的消费近万亿元，而03年上半年，供需两旺的势头并没有加速上扬。

从以上具体情况来看，此次中央银行运用选择性调控房地产市场价格并未取得太多成效，主要原因是缺乏相关部门配合、支出、政策意向摇摆不定，朝令夕改、在实践中缺乏可操作性、并没有充分考虑到房地产业区域发展的非均衡性等。

时隔两年，05年召开的两会上，温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，国家将开始控制房地产业的发展，其中，高房价是调控重点。此后，央行再次出台了抑制房价的相关选择性货币政策。中国人民银行自营性个人住房贷款政策进行调整：针对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付比例可由现行的20%提高到30%。

本次调控的总量政策已经有所收紧的背景下进行的，并得到了有关部委的大力配合。05年3月26日，国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，俗称“国八条”。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台。可以看到，此次的宏观调控具有高度的统一性，而且内容上更加明确、可操作性强。

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