论文货币政策对房价的影响(5)

货币政策对中国房价的影响

银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

四是住房贷款管理薄弱，"假按揭"贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款"三查"制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以"假按揭"方式帮助开发商套现。

5.房地产市场秩序混乱

我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

第三章．一般性货币政策调控房价的有效性分析

（一）．住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。

按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等。

2.收入增长与住房需求。

从对住宅需求的细分可以看到， 中国 住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。

1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是 影响 需求的重要因素。

自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。

更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、

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