论文货币政策对房价的影响(8)

货币政策对中国房价的影响

开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高。

（三）.利率对房价调控有效性分析

利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。

目前，中国人民银行采用的利率工具主要有：1、调整中央银行利率，包括：再贷款利率，指中国人民银行向金融机构发放贷款所采用的利率；再贴现利率，指金融机构将手持有的已贴现票据向中国人民银行办理再贴现所采用的利率；超额存款准备金利率指中央银行对金融机构交存的准备金中超过法定存款准备金水平的部分支付的利率。2、调整金融机构法定存贷款利率。3、制定金融机构存贷款利率的浮动范围。4.制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整等等。

近年来，中国人民银行加强了对利率工具的运用。利率调整逐年频繁，利率调控方式更为灵活，调控机制日趋完善。随着利率市场化改革的逐步转化，作为货币政策主要手段之一的利率政策将逐步从对利率的直接调控向间接调控转化。利率作为重要的经济杠杆，在国家宏观调控系统中将发挥更重要的作用。

利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，而房地产市场是资本高度密集型产业，对利率的变化反应比较灵敏，在成熟的房地产市场，加息往往会挤出资产价格泡沫的效应，尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未成熟，单近些年，央行数次加息依然会通过影响房地产市场中各主体的行为，从而引起房地产市场供求关系的变化进而影响房地产市场的价格。

一方面，对开发商来说，提高利率增加了房地产开发的成本，这种成本的上升最终将计入房价，但是这不一定会导致房地产市场价格上涨，就因为房地产价格的上涨受多种因素影响，其结果要看房地产供求的平衡情况。对于一些小的房地产开发商而言，可能由于成本加大，资金链出现危机，继续回笼资金，有可能降低销售价格；而对于资金实力雄厚的房地产开发商而言，有可能把这部分成本转嫁给消费者，导致房地产价格进一步上涨；也可能由于开发商的利润空间减小，房地产价格不上涨。但是从总体来看，加息使房地产开发商的成本加大，加息到一定程度的结果可能是房地产开企业面临重新洗牌。另一方面，首先，对于消费者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，提高利率实际上市降低了银行对购房者的支持力度，进而降低了购房者的支付能力，购买力的下降必须使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率还降低了实际的房价收入比，收入不变的话，真实房地产价格在降低。如果房地产价格没有降低，那么收入必然增加，才能支付的起相应房价。如果房地产价格没有降低，那么编辑支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。其次，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，投机者很可能转向其他行业，活着持币待购，一定程度也抑制了房地产的需求。最后，加息影响人们的购房心理预期。预期可能会再次

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