国税发200631与200931(14)

房地产开发企业的所得税处理

如前所述，“国税发〔2009〕31号文”与原规定有１４个方面的主要变化，相信对大家正确理解和执行文件精神会有所帮助的。但是，对该办法的学习理解，还需作进一步的努力。笔者认为，尚有以下问题需要进一步的明确：

1、对计税成本项目出现新名词的内涵需要进一步明确，如：

（１）“土地征用费与拆迁补偿费”中“大市政配套费”“土地使用费”、“危房补偿费”等的定义？ （２）“开发间接费用”中的“工程管理费”、“项目营销设施建造费”的具体内容包括哪些？

（3）“前期工程费”中的“筹建费”包括哪些内容？

2、 如何协调该办法与原外资房地产税收政策的关系？

3、 该办法38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接？

4 、如何解决内资房地产企业尚未税前扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费问题？

5、该办法的税前扣除与土地增值税的税前扣除如何协调与衔接？

6 、未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，是否就可以不确认收入？

7 、经济适用房、限价房和危改房的定义与条件是什么？

8 、删除了原规定“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法”，是否意味着地方税务机关就不再制定《实施办法》了？

9、 删除了关于“税务鉴证报告”的要求，是否意味着从2008年1月1日开始不需要中介机构的“税务鉴证报告”了？

10、土地增值税的税前扣除是按照实际预缴数还是按照权责发生制计提？

11、该办法以“销售未完工开发产品取得的收入”代替了原规定的“预售收入”，是否意味着这一部分收入可以作为计算“广告费业务宣传费”、“业务招待费”的基数了？

12、应向政府上交但尚未上交的“报批报建费用”是指哪些费用项目？

13 、借款费用（含利息支出）计入计税成本的哪个成本项目？

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