国税发200631与200931(11)

房地产开发企业的所得税处理

第四条规定，非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%（减按10%）的税率征收企业所得税。

第三十七条 对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。

因此，房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代境外企业代扣代缴10%的企业所得税。

变化11 规范了计税成本核算的一般程序

该办法的的第二十八条对计税成本核算的一般程序进行了规范。笔者认为，房地产开发企业计税成本核算的一般程序，至少应该有以下7个步骤：

1 合理确定计税成本对象

企业在开工之前应该合理确定计税成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

计税成本对象的确定，必须遵循该办法第二十六条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、“功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等六大原则。

2 严格按照计税成本项目的内容核算

该办法第二十七条，对开发产品６个计税成本项目的具体核算内容进行了明确规定，企业必须严格按照规定分成本项目进行核算。

3正确归集计税成本

企业对实际发生的各项成本费用支出，根据企业会计制度或者企业会计准则的规定，按照已经确定的计税成本对象以及成本项目进行正确的核算和归集。

4 预提计税成本

对属于当期的成本费用负担的，不论款项是否支付，根据权责发生制原则，均应作为当期的成本费用。企业应该按照该办法第三十条、三十二条的规定，正确预提土地成本、未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。

5分配共同成本、开发间接费用

根据该办法第二十九条规定，企业应该对共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用，选择“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”等分配方法，将其分配归集至相关计税成本对象。

6 分配已完工成本对象的计税成本

通过上述（３）～（５）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，应该按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

7 计算并结转已销开发产品的计税成本

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