旧城改造更新策略(7)

旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介

江门市城市设计及旧城更新项目专题报告

中央公园

中央公园周围享受到优质环境的房地产

8.5 资金来源

1社会资金的引入不仅可以扩展经费的来源途径，还可以发动广泛的社会力量，让全社会都参与到旧城的保护与利用中。社会资金来源除了社会机构和个人的捐款资助之外，发行债券和遗产基金也是可行之路。2借鉴英国的经验通过发行“遗产彩票”来筹款，动员全社会的关注和参与。

3招商先于设计，国外商业街区的赢利方式有两种：一种是把街区当作“综合性商业综合体”来经营，靠本身直接赢利；另一种是“配套性商业联合体”，通过街区的成功带动周边地价上涨，从而实现间接赢利。这中间一个最重要的特点就是“招商先于设计”，尤其是主力店的招商工作在开工以前一般都确定了80％。不同的主力店其卖场的比例大小也不同。如果在建成之后再招商，很多建筑布局就极有可能不符合商家的要求。有的商业街区为了吸引著名的主力店进驻，宁愿廉价将最有利的空间出让给著名的主力店，并根据主力店的要求进行内部空间和外部形象设计。由于集聚效应，主力店的进驻使得大批中小商家蜂拥而至。街区内其他的空间价值得到大幅度提升．

4在国内现有的条件下。最为有效最直接方式是政府的开发权转移与容积率奖励。开发权转移是指在建筑保护与利用中，由于特定法规限制而不能加大开发量从而造成地产损失时，政府可为所有者或开发者给予在其他地块开发新建筑的特殊权益。这种权益可能包括免费或优惠提供其他开发基地、减免其他基地的开发税收、降低其他基地开发的容积率限制等等。容积率奖励是指开发建筑遗产时，由于开发强度的限制而不能获得相应的权益保证时，政府可为开发者提供一定的容积率奖励。这种奖励既可随着开发权的转移而存在于其他地块，也可由政府适当放松对建筑遗产所在地的容积率限制。后一种情况可能存在三种方式：一是直接提高建筑遗产所在地的容积率；二是如果开发商增加了社会公益设施，这些公益设施的建筑面积可不计入建筑容积率；三是如果原建筑遗产所在地的容积率已高于规划规定的容积率，则仍按原建筑容积率进行再利用开发．总的来说，开发权转移与容积率奖励都是为了保证开发者权益，鼓励开发者进行建筑保护与再利用的必要建筑手段之一．

5另一种更为有效、更为广泛的支持与刺激社会力量投入建筑保护与再利用的经济手段税收优惠是税收优惠。美国和荷兰在这方面做得最早．1976年美国第一次在国家税收法中向建筑保护与再利用提供税收信用，它为建筑遗产再利用而非新建筑提供了税制上的激励，即建筑保护与再利用投资的一部分叫抵消政府税。1981年的经济复兴税收法更提高了这种免税比例：修复与再利用一个已经注册的登录建筑可获总投资25％的税收减免；

以上提到的几种政策指引方式可以有效避免政府对建筑遗产再利用的大包大揽，创造了一种由政府牵头，引入部分投资，以开发商的资金与需求为主体的新型建筑遗产再开发模式。既改变了政府在建筑遗产改造中因沉重财政负担而见效甚微的局面，也由此吸引了大批社会资金。但一般来说，政府在这种共同投资中的份额因应该只占一小部分，更多的是起到对建筑遗产再利用的鼓励作用。

6政府出资或者贷款建造公共空间，引起周边地价提升，为土地所有者带来收益，他们应该为此缴纳更多的税款，从而缓解政府的压力。或者是政府在修建公共空间之前寻找合作伙伴，由合作公司出资，政府负责修建、管理、经营。建成后，公共空间周边的土地可以由该公司优先购买，公共空问的建设必然会引起周边地块价值的提升，如此，就可以达到双赢的效果。这种按照谁受益谁负担的原则进行的公益性建设已经成为国外城市建设的准则之一。增加税收修建城市公共空间的模式在早期的美国纽约中央公园。修建时就已有应用，在修建公园的资金中，有近1／3是周边房地产商所缴纳的税款，而缴纳税款的地区达到周边4倍于公园面积的地区。这一做法使周边房地产商，最终是房地产所有者为其享受到的优质环境付出了必要的资金代价。

8侨乡的回归？是否可以考虑？

9香港的经验：香港市建局资金来源多样。特区政府向市重建局提供资金支持。市建局可根据计划申请财政支持，列入财政预算。另外引入银行低息贷款、合作建设融资等资金运作方式。可以参考的是，在旧城更新过程中，除财政支持外，还通过土地出让金资金滚动、银行低息贷款支持、鼓励个人承担等多种方法融资。

其中引入银行低息贷款支持，是一个重要的方面。政府联合银行提供低息贷款服务，可以减轻财政压力。在拆迁业务中，通过抵押被收购的住宅，银行推出过渡性贷款业务，为被安置者提供购买住房的过渡贷款帮助。在旧城修复中，为商住楼宇提供楼宇修复贷款等等。另外，还可以通过物业权益的激励、物料资助、修葺费用返还等，使个人等物业权益持有人有能力和主动修复旧物业。通过多样化的资金准备，有利于化解旧城更新的资金难点。

搜索“diyifanwen.net”或“第一范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，第一范文网，提供最新资格考试认证旧城改造更新策略(7)全文阅读和word下载服务。