旧城改造更新策略(5)

旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介

江门市城市设计及旧城更新项目专题报告

江门市城市设计及旧城更新项目专题报告

8.3.2 政府开发公司与专业开发商合作1）政府开发公司于专题开发商的关系

在具体的操作过程中，相比政府机构，专业化的房地产团队更适合成为项目具体操作的执行人，原因如下：1开发公司有大量资金和融资渠道2开发公司更了解市场需求

3开发公司的管理水准和操作能力更强。

4开发公司能够对用地价值潜力进行充分挖掘，5专业开发公司的管理能力也是一个重要的因素。

但为了避免过度开发的情况的出现，相应的管理就必须跟上。通过借鉴国外的先进经验，政府可通过成立国有的一级开发公司来统筹一个城市或一个区域的历史街区保护更新工作，由他们来协调具体地块的开发商的工作。这种开发公司在具体任务上，这种开发公司应致力于掌握历史街区内建筑遗产的详细状况，将其中状况不佳、亟待功能转变而且条件成熟的历史街区通过招商引资推向市场，为其找到新的社会生命。

开发公司的另一重要任务是为建筑遗产再开发提供完善的市政配套，如周边的道路、水、电、煤气等。这种将公共设施完善化的开发准备能更有效地吸引开发商，提高土地与建筑遗产的转让价格。

再有，对那些虽有良好构想，但资金不足的开发商，为其提供部分启动资金，帮助其得到贷款也是这种开发公司的主要任务之一．

此外，国有开发公司参股介入具体地块的开发也是加速建筑遗产开发利用的有效途径之一．参股的方式很多，既可以是直接的资金投入，也可以利用土地本身参股。总体而言，这样的一级开发公司就是政府对历史街区实施保护政策的控制者，也是对历史街区实施保护与再利用提供公共政策的具体执行者。”2）香港经验

市建局是一个独立于政府的法人团休。市建局拥有开发公众利益、为公众服务、运作公众资源的权利，在设立时没有被设立为政府常设机构.用意显得特别。原因与其独立资金运作、允许适当盈利、具有商业性的业务特点有关。但市建局又不是没有政府支持背景。香港特区政府会对市建局的运作、资金来源、财政、回收土地、政策制度等方面进行支持，只是对其业务干预较少。

3）思考：

结合以上两种模式考虑到实际情况.江门旧城更新工作不大可能由一个独立的非政府组织来负责，但可以归于一个职能机构开展，如江门历史文化名城保护委员会。在明确责任机构后.制定相关制度政策，协调规划、建设、拆迁、国土房管、文物管理、城管等业务，专职推进旧城更新。名城保护委员会可以参考香港经验，设定的具体职能部门决策成员可以包括公务人员和非公务

人员两类。4）PPP模式

PPP(Public Private Partnership)模式在我国的应用始于上个世纪八十年代，这种模式一个显著特征就是共享投资收益，分担投资风险和责任，政府部门、私人投资者在特许权协议的基础上进行合作，他们的合作从项目的确立持续到项目建设完成。PPP模式是政府部门与私人部门基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。可见，在PPP模式中强调不同部门之间为共同目标的协调合作。在旧城改造中，政府部门与其他各参与主体的合作基础是顺利实施改造并参与城中村土地开发利益分配。为了达到参与目的，实现自我利益，各参与主体在旧城改造过程中难以避免冲突产生，将PPP模式引入旧城改造，倡导多元化公众参与，协调各方利益，努力实现多赢。

8.4 开发时序

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