人民商场估价报告-正式 (3)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

2、土地权利状况

本次评估估价对象为国有土地使用权，于估价基准日估价对象的土地使用者均为济南人民商场股份有限公司，通过出让方式取得。

估价对象于估价基准日不存在他项权利，无土地权利纠纷。 3、土地利用状况

估价对象地上建筑物及用途、建筑面积、结构、层数等情况详见下表：

表2-2-1 估价对象1地上建筑物明细表

宗地编号 房屋位臵 房产证号 济房权证中字第023572号 济房权证中字第023573号 济房权证中字第023574号 济房权证中字第023576号 济房权证中字第023575号 济房权证中字第023580号 济房权证中字第023579号 济房权证中字第023578号 济房权证中字第023580号 幢号 1 1 1 1 1 1 1 1 1 建筑面积2（m） 7098.28 7263.28 7263.28 7263.28 6849.28 2267.87 1715.8 1715.8 217.3 层数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 商业 4.15 1994 用途 容积率 建成年代 M1 经四路东首3号

表2-2-2 估价对象2地上建筑物明细表

序号 1 房屋位臵 经四路13号（西附楼） 房产证号 济房权证中字第（023582）号 幢号 建筑面积（m） 6316.34 m，其中2地下1层约1014 m 22层数 结构 用途 容积率 地上3.76；地下0.72 建成年代 1994 1 7 钢混 商服

表2-2-3 估价对象3地上建筑物明细表

序号 1 房屋位臵 房产证号 幢号 1 建筑面积（m） 3493.04 m，其中2地下1层约1220 m 22层数 3 结构 钢混 用途 商服 容积率 建成年代 经四路13号济房权证中字（东附楼） 第（023581）号 地上1.47；1994 地下0.79 第 9 页

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二、地价影响因素分析 （一）一般因素 1、城市资源状况 ⑴地理位臵

济南市位于山东省中部偏西，南倚泰山，北跨黄河，地理坐标位于东经116○ 11'-117○ 44'，北纬36○ 01'-37○ 32 '，周围与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城六地市接壤。

⑵行政区划和土地

济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区及平阴、济阳、商河三县和章丘市，总面积8177平方公里。城市规模不断扩大，06年底建成区面积由1980年的87平方公里扩大到305平方公里。

⑶城市人口： 2008年年末济南市户籍总人口603.99万人，下降1.42‰。全年人口出生率9.86‰，上升0.2个千分点；人口死亡率6.6‰，上升0.02个千分点。人口自然增长率3.26‰，上升0.18个千分点。人口机械增长率- 5‰，降低4.24个千分点。年末常住人口662.69万人，增加5.54万人，增长8.43‰。。

⑷气候水文。济南市地处中纬度地带，由于受太阳辐射、大气环流和地理环境的影响，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，日照充足，年平均气温13.6℃。1月最冷，平均气温-1.9℃；7月气温最高，平均气温27℃。年平均降雨量614毫米。

2、房地产制度和房地产市场状况 (1)土地制度

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，自2007年11月1日起施行。济南市为规范国有建设用地使用权出让行为，优

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化土地资源配臵，建立公开、公平、公正的土地使用制度，对于符合此规定的供地项目，严格按照此规定执行。

济南市为加强土地市场管理，优化配臵土地资源，规范土地市场运行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定了《济南市国有土地收购储备办法》(济南市人民政府令第230号)，已经市政府第60次常务会议审议通过，自2008年2月15日起施行。

(2)住房制度

目前济南市现行的有住房公积金制度，廉租住房保障制度。

济南住房公积金管理中心坚持“合规放首位、归集是基础、贷款为重点、增值保运转”的工作方针,优化管理,确保资金的安全、有效；积极分析个人住房贷款的发放情况,切实解决影响职工贷款的制度性和政策性障碍,简化手续,取消不合理收费,缩短审批时间,提高服务质量。积极推行住房公积金贷款与商业贷款的组合贷款,满足职工的不同需求。

《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（218号政府令）2005年2月17日市政府第21次常务会议审议通过。自2005年5月1日开始实施以来，济南市积极采取措施，强化指导，规范运作，保障资金，严格监督，完善政策，使廉租住房制度建设不断取得新的成效。截至2009年一季度，全市共累计受助家庭4500余户，其中享受租赁住房补贴的2000余户，发放补贴资金800余万元，租金核减2500余户，核减租金达306万元。2010年济南市将提供不低于1000套廉租房源，自3月17日至8月31日，凡市辖六区符合《2009年度济南市享受廉租住房政策有关标准的通告》条件的家庭，可到户口所在地申请廉租住房实物配租。

(3)地价政策

济南市在强化土地统一管理和集中供应制度、完善土地有偿使用制度和土地资源市场配臵制度、建立科学的地价评估和定期更新、公布制度及完善划拨土地使用权入市管理制度的基础上,建立了高效的土地市场管理协调机构。地价管理主要工作内容如下：

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①定期调整基准地价。济南市于2007年9月12下发通知《济南市人民政府关于调整济南市城区国有土地基准地价的通知》（济政发【2007】31号），新基准地价的调整，对平衡地价、规范地产市场起着良好的促进作用。目前，济南市正在进行新一轮的基准地价调整工作。

②加强土地估价报告备案的管理。济南市国土资源局设定专门的机构从事土地估价报告备案的工作，并对土地价格、尤其是一级市场的土地评估价格进行认真的审查，避免因土地评估价格偏高或偏低引发的问题。

③地价动态监测工作。济南市自2007年起实施城区地价动态监测工作，分工业、住宅、商业三种用途，均匀布点，聘用数十个土地估

价师，对全市地价变动情况进行实时监控，随时掌握不同区域的地价变动情况奠定了基础。

④制定征地区片综合地价，统一征地补偿标准。《山东省征地区片综合地价标准》于2009年7月1日起执行以来，改变了以往按平均亩产值乘以法定倍数计算征地补偿的方法，避免了\同地不同价\的现象，通过编绘不同区域的征地价格标准，统一划片定价实现\同地同价\，使被征地农民的合法权益得到更好保护。

⑷房产市场状况

近年来，济南市房地产的投资总额在不断上升，随着济南市整体固定资产的不断加大，房地产的投入比率也在不断的上升。

2009年，济南房地产开发投资332.6亿元，比上年同期增长21.3%，占全社会固定资产投资的比重为20.1%，比上年同期提高0.7个百分点。从房地产销售情况看，2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5%，

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济南市本级6000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00济南市本级2008年201季08年度202季08年度203季08年度204季09年度201季09年度202季09年度203季09年度204季10年度1季度山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

其中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。

2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”，进一步加强房地产市场调控。2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称为“新国十条”，再次重申严打“炒房”现象，这成为近几年最严厉的调控政策。

虽然国家调控楼市的政策接连不断，但济南房地产开发投资依然增势不减，2010年一季度完成投资和建设开发资金分别增长了40.5%和85.1%，对今后济南楼市供应量起到了重要的促进作用。同时，虽然济南楼市的成交量有所减少，但成交价格并没有回落。

3、城市建设与规划 ⑴城市城市规划与发展目标 根据2003年6月济南市最新城市规划，济南市将发展成跨省际的中心城市，成为连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心，成为黄河下游的经济中心、金融中心、文化中

心。2004年5月，济南市委又进一步提出“努力构筑以济南为中心的省会城市群，逐步形成优势互补的济南经济圈。”即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州和济南等6个周边城市为依托，形成一个圈层结构的布局的“1+6”都市经济圈。2007年12月《济南都市圈规划》有山东省人民政府正式发布，济南市被确定为济南都市圈发展的极核，其城市职能定位为山东省政治、文化、教育和科技研发中心，是济南都市圈以及省际区域交通枢纽和经济中心城市，国家历

根据《济南市城市总体规划(2006年—2020年)》，济南市城市性质定位为

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