人民商场估价报告-正式 (7)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

5、山东省国土资源厅关于印发《关于实施企业改制国有土地使用权最低限价管理意见》的通知（鲁国土资发【2003】70号，2003年5月6日）；

6、济南市人民政府《关于调整济南市城区国有土地基准地价的通知》（济政发?2007?31号，2007年9月12日）；

7、《济南市城区国有土地基准地价技术报告及技术手册》（2007年版）。 （三）技术规程

1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布；

2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布；

3、《企业改制国有土地使用权规范》（试行）（中华人民共和国国土资源部，2006年5月31日）。

（四）委托方提供的资料； 1、评估委托书复印件;

2、国有建设用地使用权证复印件； 3、房屋所有权证复印件； 4、测绘成果资料

5、企业营业执照、组织机构代码证复印件；

6、《关于济南人民商场股份有限公司国有股权转让立项的批复》（济国资企改【2005】352号）；

7、《关于同意济南人民商场股份有限公司调整资产重组评估基准日的批复》（济国资其改【2010】3号）；

8委托方提供的其他有关资料； （五）估价人员调查搜集的资料

1、济南市城区国有土地区片基准地价应用技术手册； 2、济南市城市总体规划（2005-2020）； 3、济南市统计年鉴；

4、其他估价人员实地踏勘、调查、收集的资料。 二、土地估价

第 24 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

1、估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有： ⑴预期收益原则

指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

⑵替代原则

指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

⑶最有效利用原则

指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。 ⑷供需原则

指土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

⑸报酬递增递减原则

指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

⑹贡献原则

指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

⑺变动原则

指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

2、估价方法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

1、选用的估价方法以及理由

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的区位、土地性质、土地利用条件以及当地土地市场发育状况，确定本次评估

第 25 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

采用的评估方法为：基准地价系数修正法，市场比较法。其理由如下：

①选用基准地价系数修正法的理由

济南市人民政府于2007年9月12日颁布了《关于调整济南市城区国有土地基准地价的通知》（济政发?2007?31号），从颁布之日起实行新的基准地价修正体系。估价对象位于济南市城区基准地价覆盖区域，根据《济南市城区土地级别与基准地价更新报告》，截止到评估基准日济南市市基准地价虽已超过三年，但经估价人员通过市场调查，估价对象均属于济南市基准地价商业二级地八区片范围内，该级别基准地价水平经过期日修正后能较好地反映出估价对象的正常地价水平，故运用基准地价系数修正法作为辅助验证的方法进行评估。

②选用市场比较法的理由

本次评估中估价师通过查询济南市公开的土地交易案例，了解到在估价对象所在区域有一些比较案例可供选择。在通过对选择的四个比较案例进行交易期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等修正后，可以得到估价对象的土地价格。

2、未选用的估价方法以及理由

①因估价对象均为商业用地，根据成本逼近法原理，不适宜采成本逼近法进行评估。

②由于估价对象均为商业综合市场用地，很难在企业总收益中剥离出房产、及企业品牌的收益，商超费用和收益等资料存在不可确定性，因此不适宜采用收益还原法进行评估。

③估价对象所在区域类似用途的房地产成交案例较少，难以调查其房地产成交价格，即难以确定房地产市场成交价格，故未采用剩余法。

3、估价结果 （1）地价确定的方法

估价对象采用不同估价方法求取的估价结果相差不大，综合考虑估价对象所在区域的地价水平，确定以两种估价方法所得结果的算术平均值作为各宗地的最终评估结果。详见土地估价结果取值表（表3-1）：

第 26 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

表3-1 土地估价结果取值表

宗地 编号 宗地名称 基准地价系数修正法 单位地价 2（元/M） 8202.4 7379.15 4877.76 市场比较法 单位地价 2（元/M） 8820.5 7856.2 5164 最终估价结果（元） 楼面地价 2（元/m） 评估土地面积（平方米） 评估总值 （元） 1 2 3 合计 主楼用地 西附楼 东附楼 8511 7618 5021 2051 2026 3416 10049 1407.7 1545.8 13002.5 85527039 10723859 7761462 104012360 （2）估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的国有建设用地使用权评估结果为：

评估土地总面积：13002.5平方米; 评估土地总地价：104012360元；

人民币大写：壹亿零肆佰零壹万贰仟叁佰陆拾圆整； 详见《土地估价结果一览表》。 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件 ⑴前提条件

①本次估价是根据委托方委托及其提供的有关资料、国务院及有关部门的批复、土地估价技术规范、法律、法规及部门规章进行的估价活动。

②估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

本次评估的国有建设用地使用权价格是在均衡市场条件下的公开市场价格。

③任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 ④估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

⑤估价对象地价内涵是估价对象在估价基准日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限、设定容积率等条件下的国有建设用地使用权价格。

本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有建设用地使用权

第 27 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

⑥土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。 ⑵假设条件

①估价基准日：根据委托书设定为2009年12月31日。

②土地用途：估价对象登记用途均为商业用地，现状用途均为商业用地，故本次评估设定用途均为商业用地。

③土地使用年期：估价对象1土地使用年期按用途法定最高出让年期设定，估价对象2、3土地使用年期均按其剩余使用年期设定。

④容积率：估价对象1的容积率为4.15，估价对象2的容积率为地上3.76、地下0.72，估价对象3的容积率为地上1.47、地下0.79

⑤土地开发程度：本次评估设定土地开发程度均为宗地红线外“七通”(即通路、通电、通信、通上水、通下水、通气和供暖)及宗地红线内“场地平整”。

⑥土地利用状况：本次评估假设估价基准日的土地利用状况与现场勘查时一致。

2、估价结果和估价报告的使用

⑴本次估价主要依据为《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规。土地估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

⑵估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

⑶本报告结果仅为委托方重组改制提供国有建设用地使用权价格参考,不作其它使用。土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用使用，土地估价技术报告不提供给委托方。

⑷本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

⑸土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

⑹本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

第 28 页

搜索“diyifanwen.net”或“第一范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，第一范文网，提供最新高中教育人民商场估价报告-正式 (7)全文阅读和word下载服务。