人民商场估价报告-正式 (6)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

平方米，增长34.6%；其中商业用房施工面积90.7万平方米，增长21.2%，经济适用房4.5万平方米，下降77%。1-4月份房屋销售面积80.4万平方米，增长31.4%，其中期房销售68万平方米，增长42.9%；现房销售12.4万平方米，下降8.9%。

（二）区域因素 1、区域概况

市中区是山东济南所辖市中心所属的区，是济南市的政治和经济中心。其地理位臵为北纬36°35′36″到36°40′04″，东经116°54′29″到117°02′01″。区辖面积为280平方公里，人口总数为57万人。

市中区四周都是属于济南市的区：向东与历下区相邻，向南与历城区相邻，向西与槐荫区相邻，向北与天桥区相邻。

估价对象均位于济南市市中区经四路东首，估价对象所在区域为文化休闲聚集区，集中有五龙潭公园、趵突泉公园、泉城广场。

2、交通条件

市中区交通便利，南部有济南长途汽车南站（旅游车站）、北部毗邻济南火车站。城区大纬二路、英雄山路、顺河高架路、建设路、经四路、共青团路、经十路、经七路、泺源大街等主要交通干线纵横交错，形成网络并向四周延伸；104国道、省道103线、绕城高速路二环南路穿境而过，四通八达。区域内对外交通条件良好，济南国际机场位于辖区东，是华东地区第二大空港；公路辐射成网，济青高速公路使济南到青岛仅需3.5小时的时间。

济南市公共交通系统近年来发展迅速，班车的质量、班次都有了较大提高，居民出行更加方便。估价对象所在区域为人民商场-大观园商业中心，该中心为济南市重要商业中心，公交线路较为发达，估价对象周边有多条公交线路通达，交通方便。

3、环境条件

市中区风景优美，古迹众多，文体娱乐设施齐备。泉城公园、中山公园、五龙潭等，令人赏心悦目，流连忘返。

名胜古迹有清真南大寺，位于泺源大街。为省重点文物保护单位。元朝元贞元年(1295年)始建。初仅楹殿数间，明弘治年间广建房舍，后又重修，逐步

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形成一座融中西建筑文化的大型伊斯兰教建筑。寺院占地6630平方米，建筑面积2830平方米。望月楼将寺院分隔为前后两院。前院东为宣礼楼，又称邦克楼，楼下辟寺院正门。后院建有礼拜大殿，由卷棚式抱厦和前殿、 后殿三部分组成，建筑面积949平方米。后殿?扇窗棂有阿拉伯文的《古兰经》文，为国内罕见。

市中区管辖范围内的马鞍山、四里山、五里山、六里山、七里山，五山连为一体，因山中建有革命烈士陵园，故统称“英雄山”。山上山下松柏竞盛，间以五角枫、银杏、黄枋、白杨、法桐、葱绿青翠嫩黄，环境清幽深秀。初春，山周梨花白皑皑，桃花红艳艳。深秋，万木争荣，泛黄流丹，满山锦绣。英雄山为著名风景区

4、产业聚集状况

市中区2010年围绕转型升级，将全面推动四大产业聚集区建设。 一是打造生产性服务业聚集区。重点抓好万达广场5A级写字楼、大观园东地标建筑、普利超高层项目、温州商会大厦等高端商务楼宇的建设。 二是打造消费性服务业聚集区。促进万达广场大型商业综合体、经十一路银座商城等重点项目尽快投入运营。同时集中打造东接泉城路、西至老商埠的高端商贸商业带，实施济南名吃街等特色街区的改造升级。

三是打造文化创意产业聚集区。推动兴隆片区大型休闲旅游主题公园的规划策划，促进英雄山文化产业圈不断升级。

四是打造高科技产业聚集区。加快建设西门子产业园、都市型产业园等6大园区。

本次评估估价对象均位于人民商场-大观园商服中心区域内，该区域是济南市传统的商业中心，有人民商场、大观园、人防商城及大量沿街商铺，商业氛围浓厚，人流量很大，产业集聚度较高，有较好的发展前景。

5、基础设施条件

⑴供水：根据济南市现有的供水条件，按供水水源类型、供水水质、供水水压、供水保证率四个指标，将全市划分为五类供水区，即供水良好区、较好区、一般区、较差区、无供水区。估价对象所在区域均为供水良好区。

⑵排水：济济南市区地下排水方式分为市政排水管网、暗沟、明沟、地势高低自然排放等四种方式。估价对象所在区域均为市政排水管网。

⑶供热：按济南市的供热类型，全市可分为五级供热水平区，即现状集中供热区为一级供热水平区；二级是近两年规划建设的集中供热区；三级是近三、四

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年规划建设的集中供热区；四级供热水平区为分散锅炉供热区（即为区域锅炉供热区和自备锅炉的单位供热区），五级是无供热区。估价对象红线外均通设市政供暖管网。

⑷供电：待估价对象所在区域电力均来源于济南市市政电网。 ⑸通讯：评估宗地周围区域均位于济南市通讯基本营业区。 ⑹供气：估价对象区域均采用管道燃气集中供气。 (7)公共设施

①商服中心：估价对象均位于济南人民商场商圈，为市级商服中心。估价对象所在区域车流量和人流量较大。

②学校：距离最近的中学为山东实验中学约1000米。 ③医院：省立医院院约2000米。 6、规划限制

估价对象所在区域正在规划建设集历史文化、旅游休闲、商贸为一体的新商埠区，以带动老商贸区和居住区的发展。拟建设的新商埠区主要包括魏家庄片区、馆驿街片区、大观园片区、万紫巷片区。其中魏家庄片区是新商埠区的核心片区，位于经二路以南，经四路以北，纬一路以东，顺河街以西。该片区主要体现商务和综合性商业两大功能，其中沿经二路部分主要作为商务区，全部为高层写字楼；人民商场西侧新建一处大型商业商务中心；中间部分主要作为综合性步行商业街区。

（三）个别因素

估价对象位臵、面积、用途、临街状况、形状、地质、地势、容积率、宗地基础设施条件等详见下表：

表2-3 估价对象个别因素表

宗地编号 位臵 济南市市中区经四路东首3号 市中区经四路13号 市中区经四路13号 评估土地用途 2面积（m） 临街状况 临混合型道路经四路和顺河路 临混合型道路经四路和西侧支路 临混合型道路经四路和顺河路 形状 地势 容积率 周边商服繁华度 好 距市中心距离（m） 900 距公交站点距离（m） 50 M1 10049 商业 规则 平坦 4.15 M2 1407.7 商业 较规则 较规则 M3 1545.8 商业 地上平坦 3.76、地下0.72 地上平坦 1.47、地下0.79 好 900 50 好 900 50

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本次评估估价对象均位于人民商场-大观园商服中心区域内，该区域是济南市传统的商业中心，有人民商场、大观园、人防商城及大量沿街商铺，商业氛围浓厚，人流量很大。区域内配套设施完善，交通极为方便，距泉城路商业街仅1公里，距济南火车站约2公里，该区域正在规划建设集历史文化、旅游休闲、商贸为一体的新商埠区，以带动老商贸区和居住区的发展。拟建设的新商埠区主要包括魏家庄片区、馆驿街片区、大观园片区、万紫巷片区。其中魏家庄片区是新商埠区的核心片区，位于经二路以南，经四路以北，纬一路以东，顺河街以西。该片区主要体现商务和综合性商业两大功能，其中沿经二路部分主要作为商务区，全部为高层写字楼；人民商场西侧新建一处大型商业商务中心；中间部分主要作为综合性步行商业街区。

估价对象的基础设施开发程度均为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、排水、通讯，场地平整)。

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第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）国家法律、法规、行政规章

1、《中华人民共和国土地管理法》（第十届全国人大常委会第十一次会议通过，2004年8月28日第二次修正）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过)；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，1999年1月1日起施行）；

4、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）；

5、《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日起施行）；

6、《企业改制国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号，2003年6月11日）；

7、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003年]383号）；

8、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）。

（二）省市的有关法律规定

1、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（省九届全国人大常委会第十次会议通过，1999年8月22日）；

2、《山东省城镇国有建设用地使用权出让和转让办法》（省八届全国人大常委会第四次会议通过，1993年11月18日）；

3、山东省国土资源厅、山东省监察厅《关于国有土地使用权出让中有关问题的意见》（鲁国土资源[2003]192号，2003年10月20日）；

4、山东省国土资源厅《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》（鲁国土资发【2000】252号，2000年11月20日）；

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