人民商场估价报告-正式 (4)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

山东省省会、著名的泉城和国家历史文化名城、环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。在这一总体规划中，济南确定了中心城“一城两区”的总体布局和“一心三轴十六群”的市域城镇空间组织结构。其中，“一城两区”中的“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。规划到2020年全市人口达到840万人，城镇化水平达到75%，中心城人口达到430万人，建设用地规模410平方公里。届时古老的济南将建成具有独特自然风貌、深厚历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的新泉城。

⑶城市建设

2009年是济南市城市建设最见成效的一年。全运会重点体育场馆及6处重点全民健身中心交付使用，全运村、奥体酒店建设顺利完工并成功举办第十一届全国运动会。京沪高铁济南段和西客站枢纽工程加快推进，济阳黄河大桥、黄河三桥建成通车，绕城大北环成为全省第一条建成通车的双向八车道高速路；历山路等30条城市道路改造整修完毕，快速公交两条线路试运行；泉城特色标志区及小清河综合治理、腊山分洪工程建设有序推进，东联供水一期、禹济天然气工程全面完成。棚户区改造动迁片区21个、完成拆迁12个。城市管理不断加强。“八乱”治理取得成效，治理破损山体1013.4万平方米，开发复垦整理土地12.5万亩；山师东路、经八路、纬六路、三孔桥街、华信路等22条样板路整治完成。

济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安臵工程已接近尾声。

⑷城市公用事业发展

2009年，济南市人工煤气、液化石油气、天然气供气量分别达到0.41亿立方米、4.67万吨和2.38亿立方米，用气人口281万人；市区用气普及率达99%。集中供热面积4956万平方米，增长16.45%，市区供热普及率49%。自来水供水

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量2.7亿吨。公交事业继续迅速发展，年末拥有各种营运车辆1.26万辆；客运量7.55亿人次(不含出租车)，增长10.3%。年末拥有各种类型出租汽车8116辆。

⑸环境质量总体稳定

2009年，济南市区空气中二氧化硫平均浓度0.052毫克/立方米，下降7.14%；二氧化氮平均浓度0.022毫克/立方米，下降4.35%；可吸入颗粒物平均浓度0.126毫克/立方米，上升6.78%。空气良好以上天数295天，占监测总天数的80.6%，下降4.6个百分点；平均污染指数90，属良好，上升5.14%。地下水水质良好；黄河水质达到地表水Ⅲ类标准；水库水质较上年有所改善；小清河源头断面水质有所好转，出境断面略有下降；大明湖水质呈现轻度富养化状态，较上年有所好转。市区道路交通噪声平均等效声级为69.8分贝，达到《城市区域环境噪声标准》4类标准；区域环境噪声昼间平均等效声级53.0分贝，达到以居住、文教机关为主的1类区域标准。

4、经济地理因素 ⑴经济地理区位

济南市是山东省省会，全省政治、经济、科技、文化的中心。以济南市为中心，方圆500公里之内，涵盖北京、天津、河北、河南、山西、安徽、江苏和山东六省两直辖市的34座大中城市，区域人口2.5亿，占全国人口比重接近20%。济南市处于中国为数不多的“一小时都市圈”（包括济南、淄博、德州、聊城、泰安、济南六个大中城市）之中心。

⑵交通体系

济南是中国重要的区域性中心城市，距离北京455公里、青岛365公里、天津315公里。交通现已形成公路、铁路、海运、空运相互衔接的立体化交通体系，是全国重要的交通枢纽。

①公路

2009年年末济南公路通车里程11011.1公里(含村级公路)，增长7.2%，其中高级次高级公路10531.4公里，增长8.4%。境内高速公路343.2公里，增长10.7%。年末民用机动车拥有量达103.1万辆，增长3.5%，其中民用汽车拥有量达到53.3万辆，增长15.6%。全年各种运输工具旅客运输量15899万人次，增

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长5.0%；旅客周转量412.9亿人公里，增长10.3%；货物运输量21934.5万吨，增长27.7%；货物周转量1047.5亿吨公里，增长11.5%。

济南地理位臵优越，公路交通发达。2009年末全市公路通车里程11011.1公里（含村级公路），济南与全省其它十六个地市均有高速公路连接，并通过京福、京沪、济广、青银国家级高速公路干线与全国高速公路网相连。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。随着济菏（济南—菏泽）高速、济莱（济南—济南）高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。

②铁路

济南是胶济铁路和京沪铁路的交汇点，京沪高速铁路的重要站点，铁路客货运可通达全国主要城市。管内铁路跨及山东全境和江苏、安徽、河南三省部分地区，总营业里程3153.6公里。每日始发、通过和到达旅客列车130.5对，旅游专列固定线路39条,辐射全国23个省、自治区和直辖市，形成了适宜旅客选择的多品种列车结构, 年接发旅客9347万人次。

③港口

济南离天津港，以及山东境内的两大港口--青岛港和日照港均不足400公里。青岛港是中国大陆5大港口之一，年吞吐量超过1亿吨，航线通达全球140多个国家和地区。

④航空

济南国际机场离市中心只有30分钟车程，13家航空公司执飞53条航线，每周航班850多个，通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地区，与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线。济南国际机场改建后，新航站楼建筑面积8万多平方米，设计年吞吐量800—1000万人次，站坪总面积40万平方米，有11座登机桥，跑道长3860米，机场等级4Ｅ级，机场已经具备了大量增加航线的条件。

5、地区经济发展状况 ⑴经济总体水平

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济南市综合经济实力近几年一直保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。从宏观经济指标看，济南市实现了经济与就业的共同增长，居民消费价格保持稳定。经济结构得到调整，第二产业特别是工业、非公有制、高新技术产业比重和经济外向度提高，经济运行质量提高，经济发展后劲增强，人民生活水平显著提高。2009年全市经济保持平稳较快增长的良好态势，全年生产总值有望迈上3000亿元新台阶，增长13%左右。济南市全社会固定资产投资完成1400亿元，增长23.5%；实现消费品零售总额1356亿元，增长23%；完成进出口总值78亿美元，增长25.4%。实际外商直接投资10.5亿美元，增长87.3%。

⑵工业经济

济南工业经济发达，是全国重要的装备制造业基地，电子信息、交通装备、机械装备、食品药品等主导产业在全国举足轻重。

⑶产业政策

近年来，济南市深入实施“工业强市”战略，工业化水平显著提高，装备制造、石油化工、纺织服装、食品等优势产业不断壮大发展，涌现出济钢、重汽、浪潮、力诺等大型企业集团，形成了强大的产业集群，增强了产业带动力。同时，为促进企业技术进步，提高企业素质，增强企业参与市场竞争的能力，实现经济增长方式的根本转变，济南市制定了《济南市促进企业技术进步条例》。通过积极调整和优化产业结构，形成了电子信息、生物制药、新材料三大高新技术产业，打造了一批名牌产品，国家信息通信国际创新园、国家服务外包基地城市、国家软件出口创新基地成功落户济南，迅速提高了区域工业水平和核心竞争力。

⑷社会储蓄与投资

从城乡居民储蓄来看，2009年济南存款储蓄较去年呈增加态势。2009年12月末，济南商行储蓄存款余额突破百亿元，较年初增加30亿元，增幅为42.8%；相应的全市其它银行如农业银行、工商银行等行的储蓄金额也有较大幅度增长。

从固定资产投资方面看，2010年1-4月份，全市在建投资项目1466个，同比增加28个；计划总投资1801.9亿元，增长40.3%；全社会投资完成353.7亿元，增长26.0%。其中，第一产业完成投资13.1亿元，增长34.5%；第二产业

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投资106.4亿元，增长29.0%，增幅比同期提高12.9个百分点；第三产业投资234.2亿元，增长24.0%。在完成全社会投资中，城镇投资完成239.6亿元，增长27.8%；农村投资28.5亿元，增长14.7%；房地产开发投资85.6亿元，增长13.6%。1-4月份，全市投资项目中银行贷款分别增长66.8%、60.2%和41.2%，民间投资分别为42.5亿元、129.2亿元和196.7亿元，增长35.0%、27.2%和19.4%。银行资金对全市投资增长提供有力支撑。

工业投资步伐加快。1-4月份，全市工业投资完成103.6亿元，增长29.3%，增速同比上升13.8个百分点，占全部投资的29.3%，同比上升0.34个百分点。六大重点监测工业产业共完成投资66.6亿元，增长68.8%，其中：石化化纤业完成投资7.7亿元，增长187.5%，冶金钢铁完成投资15.4亿元，增长332.9%，机械装备业完成16.6亿元，增长24.7%，交通装备业完成16.8亿元，增长77.9%，电子信息业完成1.9亿元，增长15%，而食品药品业投资完成8.1亿元，同比下降7.3%。全市投资千万元以上在建工业项目437个，完成投资96.2亿元，占整个工业投资的92.9%；计划总投资上亿元的在建项目76个，完成投资48.5亿元，占工业投资完成的46.8%。青年汽车、吉利轿车、济南钢铁集团技改项目、重汽集团铸件生产线项目、裕兴化工迁建改造、天桥化工园铁路专线等投资超过5亿元的21个项目完成投资28.8亿元，占工业投资完成的27.8%。

基础设施投资稳步推进。1-4月份，全市基础设施投资完成81.6亿元，增长19.0%，占全部投资完成的23.1%。其中：能源行业投资完成9.7亿元，增长52%；公共服务行业投资18.1亿元，增长6.1%；交通运输行业投资完成15.1亿元，增长43.2亿元；邮政电信行业投资3.4亿元，增长115.2%；其他基础设施投资35.4亿元，增长7.1%。一场三馆建设已进入安装调试阶段，赛马场、全运村、奥体酒店等建设步伐加快。二环东路高架累计完成投资7.1亿元，桥梁主体已完工。小清河综合治理、棚户区改造、西客站片区安臵房、大明湖综合治理、腊山分洪工程、全民健身广场等工程正按计划实施。

房地产投资平稳增长。济南市房地产投资在全运概念和大规模棚户区改造拉动下，1-4月份完成85.6亿元，增长13.6%。住宅投资完成54.96亿元，下降9.7%；商业营业用房投资22.3亿元，增长1.1倍。房屋施工面积1463.3万

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