人民商场估价报告-正式 (5)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

3、需要特殊说明的事项

⑴土地利用状况及权属资料等由委托方提供，委托方承诺提供资料属实。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、土地基准地价等资料有估价机构现场调查或搜集，估价对象地上建筑物的质量状况、企业财务经营方面等资料未经估价方核实。

⑵本次评估中土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即：还原利率＝安全利率“+”风险调整值。安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即依据中国人民银行2008年12月23日公布的一年期存款利率2.25%，同时考虑市场风险后，初步确定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与结果，最后综合取6％作为本次评估中土地的还原利率。由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定时期经济耐用年限。故其投资收益要高于土地收益率，依据一般规律，房屋还原利率高出土地还原利率1-2％，故确定房屋还原利率为8％。

⑶估价对象1、3根据现状容积率设定，估价对象2于估价基准日地上房产已拆除拟进行翻建，但尚未取得翻建规划，原房产证亦尚未注销，根据国有土地使用权出让合同（（99）济补合地字第64号），土地出让合同约定的条件为建筑物未拆除时土地利用条件，因此本次评估根据原利用条件下的容积率设定。

⑷本次评估的估价基准日为2009年12月31日，出具估价报告日期为2010年12月22日，期间土地利用条件发生重大变化，估价对象1于2010年8月由划拨土地使用权改为出让土地使用权并已经缴纳土地出让金，取得出让国有土地使用证。2010年9月25日，济南市规划局对上述土地的规划条件作出调整，并出具了《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》（济规管函【2010】501号），对容积率和土地面积均作了调整。根据勘测定界成果，估价对象1面积不变，估价对象2、3的土地面积由2953.5平方米调整为2711.3平方米，其余242.2为市政建设用地。

第 29 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

因上述变化，需重新办理协议出让手续，并对上述土地使用权进行了评估，估价基准日为2010年12月10日，该估价报告已于2010年12月22日经济南市国土资源局备案。根据已备案的土地估价报告，规划调整后的土地估价结果为：土地总面积：12760.3平方米;总地价：107515959元（包含应补缴的土地出让金4394757元）；

⑸任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本报告由山东正衡土地房地产评估有限公司负责解释。

第 30 页

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

第四部分 附 件

附件1 土地评估委托书

附件2 估价对象区域位臵示意图 附件3 估价对象现场照片 附件4 《国有土地使用证》复印件 附件5 《房屋所有权证》复印件

附件6 《关于济南人民商场股份有限公司国有股权转让立项的批复》（济

国资企改【2005】352号）复印件

附件7 《关于同意济南人民商场股份有限公司调整资产重组评估基准日

的批复》（济国资企改【2010】3号）复印件

附件8 国有土地使用权出让合同（（99）济补合地字第64号）复印件 附件9 国有土地使用权出让合同（济南-01-2010-0135号）复印件 附件10 土地估价报告备案表

附件11 《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》

（济规管函【2010】501号）

附件12 企业营业执照复印件 附件13 企业组织机构代码证复印件 附件14 土地估价机构资格证书复印件 附件15 土地估价师资格证书复印件

第 31 页

搜索“diyifanwen.net”或“第一范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，第一范文网，提供最新高中教育人民商场估价报告-正式 (5)全文阅读和word下载服务。