人民商场估价报告-正式

济南人民商场股份有限公司企业改制 国有建设用地使用权估价报告

山东正衡土地房地产评估有限公司

二〇一〇年十二月二十二日

土地估价报告

项目名称:济南人民商场股份有限公司企业改制

国有建设用地使用权价格评估

受托估价单位：山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：（山东）正衡[2010]（估）字第118号 提交土地估价报告日期：二〇一〇年十二月二十二日

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

济南人民商场股份有限公司企业改制国有建设用地使用权价格评估 二、委托估价方

济南人民商场股份有限公司 三、估价目的

根据《关于济南人民商场股份有限公司国有股权转让立项的批复》（济国资企改【2005】352号）和《关于同意济南人民商场股份有限公司调整资产重组评估基准日的批复》（济国资其改【2010】3号），济南人民商场股份有限公司拟进行重组改制，特委托我单位对涉及的三宗国有建设用地使用权进行评估。本次评估的估价结果是为济南市人民商场重组改制提供国有建设用地使用权价格依据。

四、估价基准日

二○○九年十二月三十一日 五、估价日期

二○一○年七月八日至二〇一〇年十二月二十二日 六、地价定义

（一）估价对象1（主楼用地）的地价定义

1、土地用途设定：估价对象土地登记用途为商业用地，现状用途为人民商场主楼用地，本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。

2、国有建设用地使用权开发程度设定：估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖），宗地红线内“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯，场地平整）。根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”。

3、国有建设用地使用权年限设定：估价对象于估价基准日为国有划拨土地，出具评估报告时该宗地已办理完土地出让手续，土地使用权终止日期为2050

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山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

年8月12日，本次评估土地使用年期按商业用地最高出让年期40年设定。

4、土地利用条件说明：根据委托方提供的估价对象地上建（构）筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件，估价对象现状容积率为4.15，本次评估容积率按照4.15设定。

5、国有建设用地使用权价格类型设定：估价对象于估价基准日为划拨国有建设用地使用权, 出具评估报告时该宗地已办理完土地出让手续，根据评估目的，本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。

估价对象1的地价定义为：估价基准日为2009年12月31日，土地用途为商业用地，土地开发程度宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”，土地使用年期为40年，容积率为4.15正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。

（二）估价对象2（西附楼用地）的地价定义

1、土地用途设定：估价对象土地登记用途为商业用地，现状用途为人民商场西附楼用地，本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。

2、国有建设用地使用权开发程度设定：估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖），宗地红线内“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯，场地平整）。根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”。

3、国有建设用地使用权年限设定：估价对象于估价基准日为国有出让土地，土地使用权终止日期为2039年12月27日，于估价基准日的剩余使用年期为30年，本次评估土地使用年期按30年设定。

4、土地利用条件说明：估价对象为西附楼用地，因片区改造，于估价基准日已拆除准备翻建。因尚未取得翻建规划，根据委托方提供的承诺函，本次评估按照原利用条件进行评估。根据估价对象地上建（构）筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件，估价对象现状容积率为地上3.76、地下0.72，本次评估容积率按照地上3.76、地下0.72设定。

5、国有建设用地使用权价格类型设定：估价对象于估价基准日为出让土地，

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山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。

估价对象2的地价定义为：估价基准日为2009年12月31日，土地用途为商业用地，土地开发程度宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”，土地使用年期为30年，容积率为地上3.76、地下0.72，正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。

（三）估价对象3（东附楼用地）的地价定义

1、土地用途设定：估价对象土地登记用途为商业用地，现状用途为人民商场东附楼用地，本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。

2、国有建设用地使用权开发程度设定：估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖），宗地红线内“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯，场地平整）。根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”。

3、国有建设用地使用权年限设定：估价对象于估价基准日为国有出让土地，土地使用权终止日期为2039年12月27日，于估价基准日的剩余使用年期为30年，本次评估土地使用年期按30年设定。

4、土地利用条件说明：估价对象为东附楼用地，根据委托方提供的估价对象地上建（构）筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件，估价对象现状容积率为地上1.47、地下0.79，本次评估容积率按照地上1.47、地下0.79设定。

5、国有建设用地使用权价格类型设定：估价对象于估价基准日为出让土地，本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。

估价对象3的地价定义为：估价基准日为2009年12月31日，土地用途为商业用地，土地开发程度宗地红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖），宗地红线内“场地平整”，土地使用年期为30年，容积率为地上1.47、地下0.79，正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。

七、估价结果

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