人民商场估价报告-正式 (2)

山东正衡土地房地产评估有限公司 土地估价报告

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的国有建设用地使用权评估结果为：

评估土地总面积：13002.5平方米; 评估土地总地价：104012360；

人民币大写：壹亿零肆佰零壹万贰仟叁佰陆拾圆整 各宗地的单价详见《土地估价结果一览表》。

注：本次评估的估价基准日为2009年12月31日，出具估价报告日期为2010年12月22日，期间土地利用条件发生重大变化，估价对象1于2010年8月由划拨土地使用权变更为出让土地使用权并已经缴纳土地出让金，取得出让国有土地使用证。2010年9月25日，济南市规划局对上述土地的规划条件作出调整，并出具了《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》（济规管函【2010】501号），对容积率和土地面积均作了调整。根据勘测定界成果，估价对象1面积不变，估价对象2、3的土地面积由2953.5平方米调整为2711.3平方米，其余242.2为市政建设用地。

因上述变化，需重新办理协议出让手续，并对上述土地使用权进行了评估，估价基准日为2010年12月10日，该估价报告已于2010年12月22日经济南市国土资源局备案。根据已备案的土地估价报告，规划调整后的土地估价结果为：

土地总面积：12760.3平方米;

总地价：107515959元（包含应补缴的土地出让金4394757元）； 人民币大写：壹亿零柒佰伍拾壹万伍仟玖佰伍拾玖圆整； 各宗地的单价及总价见附件-土地估价报告备案表。 八、土地估价师签字

姓 名 土地估价师资格证书号 签 名

毛秀贵 98150007

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李 磊 96150001 九、土地估价机构

估价机构负责人签字：

二〇一〇年十二月十日

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表1-1 土地估价结果一览表

估价机构：山东正衡土地房地产评估有限公司 估价报告编号：山东正衡[2010]（估）字第188号 估价基准日：2009年12月31日 估价期日土地使用权性质：国有出让 估价期日的土地使用者 济南人民商场股份有限公司 济南人民商场股份有限公司 济南人民商场股份有限公司 合计 估价基准土地土地使用证编宗地名称 宗地位臵 日的实际编号 号 用途 1 市中国用市中区经主楼用地 （2010）字第四路东首0200082号 3号 市中国用市中区经西附楼用地 （2000）字第四路13号 0200428号 市中国用市中区经东附楼用地 （2000）字第四路13号 0200427号 商业 估价设估价基准日实际估价设定开发程设定土地使评估土地土地单价 楼面地价 评估总地容积率 222定用途 开发程度 度 用年限（年） 面积（m） （元/m） （元/m） 价（元） 宗地红线外“七宗地红线外“七4.15 通”，红线内“五通”，红线内“场通一平” 地平整” 备注 商业 40 10049 8511 2051 85527039 2 商业 地上宗地红线外“七宗地红线外“七商业 3.76、地通”， 红线内“五通”，红线内“场下0.72 通一平” 地平整” 地上宗地红线外“七宗地红线外“七商业 1.47、地通”， 红线内“五通”，红线内“场下0.79 通一平” 地平整” 30 1407.7 7618 2026 10723859 按原利用条件评估 3 商业 30 1545.8 5021 3416 7761462 13002.5 104012360 一、上述土地估价结果的限定条件： 1、土地权利限制：无

2、基础设施条件（见附表）

表1-2 估价对象基础设施条件表 宗地编号 1 2 3 宗地名称 济南人民商场股份有限公司用地 济南人民商场股份有限公司用地 济南人民商场股份有限公司用地 估价基准日土地使用者 济南人民商场股份有限公司 济南人民商场股份有限公司 济南人民商场股份有限公司 宗地位臵 济南市市中区经四路东首3号 济南市市中区经四路东首13号 济南市市中区经四路东首13号 土地平整状况 土地平整 土地平整 土地平整 周围道路状况 临混合型道路经四路 临混合型道路经四路 临混合型道路经四路 供电状况 市政供电 市政供电 市政供电 供水状况 市政供水 市政供水 市政供水 排水状况 市政排水 市政排水 市政排水 供暖状况 供气状况 市政供暖 市政供气 市政供暖 市政供气 市政供暖 市政供气 通讯条件 处于电信基本营业区 处于电信基本营业区 处于电信基本营业区 3、规划限制条件：现状使用。

4、影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件。 二、其他需要说明的事项:

⑴土地利用状况及权属资料等由委托方提供，委托方承诺提供资料属实。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、土地基准地价等资料有估价机构现场调查或搜集，估价对象地上建筑物的质量状况、企业财务经营方面等资料未经估价方核实。

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⑵本次评估中土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即：还原利率＝安全利率“+”风险调整值。安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即依据中国人民银行2008年12月23日公布的一年期存款利率2.25%，同时考虑市场风险后，初步确定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与结果，最后综合取6％作为本次评估中土地的还原利率。由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定时期经济耐用年限。故其投资收益要高于土地收益率，依据一般规律，房屋还原利率高出土地还原利率1-2％，故确定房屋还原利率为8％。

⑶估价对象1、3根据现状容积率设定，估价对象2于估价基准日地上房产已拆除拟进行翻建，但尚未取得翻建规划，原房产证亦尚未注销，根据国有土地使用权出让合同（（99）济补合地字第64号），土地出让合同约定的条件为建筑物未拆除时土地利用条件，因此本次评估根据原利用条件下的容积率设定。

⑷本次评估的估价基准日为2009年12月31日，出具估价报告日期为2010年12月22日，期间土地利用条件发生重大变化，估价对象1于2010年8月由划拨土地使用权改为出让土地使用权并已经缴纳土地出让金，取得出让国有土地使用证。2010年9月25日，济南市规划局对上述土地的规划条件作出调整，并出具了《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》（济规管函【2010】501号），对容积率和土地面积均作了调整。根据勘测定界成果，估价对象1面积不变，估价对象2、3的土地面积由2953.5平方米调整为2711.3平方米，其余242.2为市政建设用地。因上述变化，需重新办理协议出让手续，并对上述土地使用权进行了评估，估价基准日为2010年12月10日，该估价报告已于2010年12月22日经济南市国土资源局备案。根据已备案的土地估价报告，规划调整后的土地估价结果为：土地总面积：12760.3平方米;总地价：107515959元（包含应补缴的土地出让金4394757元）；

⑸任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本报告由山东正衡土地房地产评估有限公司负责解释。

估价机构：山东正衡土地房地产评估有限公司

二〇一〇年十二月十日

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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：济南人民商场股份有限公司 单位地址：济南市经四路东首13号 法人代表：郭连海 联 系 人：陈 辉 联系电话：0531-83185988 经营范围：

百货、纺织品、服装、鞋帽、工艺美术品（含金饰品）、家具、玩具、机械电子设备、办公设备、汽车（不含小轿车）摩托车配件、计算机及配件、土特产品（不含烟花爆竹）的销售；服装干洗、家电修理；柜台出租，房屋出租；广告业务。

国有建设用地使用权人：济南人民商场股份有限公司同时亦是本次估价的委托方。

二、估价对象

本次估价对象为济南人民商场股份有限公司使用的3宗国有出让土地，登记位臵为济南市市中区经四路东首3号，用途为商业用地，土地面积、四至情况见表2-1。

三、估价对象概况 1、土地登记状况

于估价基准日估价对象的土地使用者为济南人民商场股份有限公司，宗地编号、宗地名称、宗地位臵、用途、面积等土地登记状况均以委托方提供的《国有建设用地使用权证》复印件及估价人员现场调查的资料为准，详见表2-1。

表2-1 估价对象登记状况一览表

宗地登记 宗地位臵 土地证号 编用途 号 济南市市市中国用中区经四1 路东首3商业 （2010）字第0200082号 号 市中区经市中国用2 四路13号商服 （2000）字第（西附楼） 0200428号 市中区经市中国用3 四路13号商服 （2000）字第（东附楼） 0200427号 四至 东 南 西 北 证载面权属登记时间 2积（m） 性质 宗地号 土地级基准地别 价 商业 4000 Ⅱ-8 商业 4000 Ⅱ-8 商业 4000 Ⅱ-8 万达商万达商万达商经四路 10049 出让 2010.8.12 020412001 业广场 业广场 业广场 济南人济南人道路 民商场 民商场 道路 道路 道路 道路 1407.7 出让 2000.10.16 02-04-12-0019 道路 1545.8 出让 2000.10.16 02-04-12-0018 第 8 页

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